بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مصوب سال ۱۳۸۳، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ کنند. با توجه به این تعریف، مواردی شامل احداث بنای بدون پروانه؛ تراکم اضافی؛ تجاوز به معابر شهر؛ تخلف عدم استحکام بنا؛ تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ؛ تخلف عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی، شهرسازی و تغییر کاربری، تخلف محسوب شده و رسیدگی به آنها در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها است.
اصولاً رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای است. ابتدا رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرکزی صورت می گیرد و در صورت اعتراض به رای صاده از سوی کمیسیون بدوی، از سوی شهرداری یا مالک، رسیدگی در کمسیون تجدیدنظر انجام خواهد شد. با تکیه بر روح قانون، تعداد اعضا و حاکمیت قاعده «اعتبار اکثریت آرا به صورت نصف به علاوه یک در اکثر کمیسیون ها با حضور سه عضو رسمی، پس از آن که جلسه رسمی شد، پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می شود. در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد، معمولاً در همان جلسه نسبت به صدور رأی و امضای آن به وسیله اعضا اقدام می شود.
در اینجا باید یک نکته را در نظر بگیریم که طبق تبصره یک ماده ۱۰۰، کمیسیون پس از وصول پرونده، به ذی نفع اعلام می کند ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتباً ارسال کند اما طبق رویه موجود در شهرداری ها، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰، دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتبا اعلام کند. چنانچه صدور رای در جلسه نخست رسیدگی ممکن نباشد، کمیسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند.
پس از صدور رای، می توان ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به آن اعتراض کرد. مرجع رسیدگی به این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ معروف به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند. در مورد نحوه رسیدگی باید گفت که این کمیسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رأی می کند. این رأی در تایید رای کمیسیون بدوی بوده یا برخلاف رای کمسیون بدوی است. کمیسیون ماده ۱۰۰ در رسیدگی بدوی یا تجدیدنظر به تخلفات ساختمانی، مکلف به رعایت برخی موارد قانونی است و در رابطه با تخلف احداث بنای بدون پروانه، این کمیسیون مکلف است یکی از دو مورد ذیل را اعمال کند.
تخریب
حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ، در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد.
اخذ جریمه
مستفاد از تبصره چهار ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ، در صورتی که اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنا بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان را، (در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) از ذی نفع وصول و بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند.
نکته قابل توجه اینکه در موارد احداث بنای بدون پروانه که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، کمیسیون مخیر است حکم به تخریب یا جزای نقدی صادر کند.
تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها است. کمیسیون در مورد این نوع از تخلف می تواند حکم به تخریب و اخذ جریمه صادر کند.
در صورتی که اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد، کمیسیون حکم تخریب صادر خواهد کرد. همچنین اگر کمیسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه «پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع خودداری کند، کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب خواهد بود. در مورد اخذ جریمه نیز باید گفت که کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا، رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد.
تخلف عدم استحکام بنا
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک، اصول فنی و معماری و …. را رعایت نکرده و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد. در مورد این تخلف نیز صدور حکم تخریب از سوی کمیسیون الزامی است.
تخلف عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی
اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی درباره احداث بنا است که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان می شود. اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می شود. منظور از اصول شهرسازی نیز رعایت اصول و ضوابطی است که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز خواهد بود. تخلف از موارد فوق توسط مالک، از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها است که در این نوع تخلف، کمیسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد.
شکایت از آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری
آرای قطعیت یافته از کمیسیون ماده ۱۰۰، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری است. بنابراین آرای صادره از کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بعد از گذشت مهلت ۱۰ روز و عدم اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.
کما اینکه آرای صادره از کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. همچنین به موجب بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراضات و شکایات داخل در صلاحیت این دیوان، منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها است بنابراین دیوان عدالت اداری از رسیدگی ماهوی که خارج از شأن آن باشد، منع شده است.