برابر مقررات قانون مدنی بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. با ایجاب و قبول ولو به‌صورت شفاهی بایع مالک ثمن و مشتری مالک مبیع می‌شود که در رویه عملی برای انجام یک معامله نوشته و سند عادی تحت عنوان مبایعه‌نامه و قولنامه بین طرفین امضاء می‌شود. اگر از تفاوت قولنامه و بیع‌نامه در بین حقوقدانان صرف‌نظر کنیم، در یک حالت معمول فروشنده و خریدار بعد از انجام معامله و تنظیم و امضاء مبایعه‌نامه در وقت مقرر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مقرر یا یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام می‌کند. معمولاً مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصاحساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفاً بایستی مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده نماید؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند انتقال به نام خریدار ننماید یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند، در این حالت خریدار مجبور است نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.
تنظیم دادخواست
در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده دعوی» و «خواسته» و «شرح دادخواست» بایستی با دقت ویژه‌ای تنظیم گردد
- خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: خوانده ردیف اول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بایستی فردی باشد که سند مالکیت موضوع دعوا در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است. به دیگر سخن در صورتی که سند رسمی به نام خوانده نباشد امکان تصمیم‌گیری وجود ندارد و دعوای مطروحه منجر به صدور قرار رد می‌شود. ممکن است ملکی دست به دست با قولنامه فروخته شود؛ اما درهرحال تفاوتی نمی‌کند؛ زیرا خواهان بایستی فردی را که سند به نام او است طرف دعوا قرار دهد مضاف بر آن برای اثبات نقل و انتقال لازم است ایادی ما قبل نیز طرف دعوا قرار گیرند.
- ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً علاوه بر عبارت «الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال …» بسته به مورد ممکن است «الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطالبه وجه التزام، الزام به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…» ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از ناحیه خواسته بسیار می‌تواند شکننده و قابل ایراد باشد و کم نیستند مواردی که دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به جهت ایراد به خواسته رد می‌کند؛ به عبارت دیگر در ستون خواسته دادخواست علاوه بر تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی لازم است ملزومات صدور سند نیز اگر هنوز مهیا نشده است موضوع خواسته باشد؛ مانند الزام به اخذ پایان کار با صورت‌مجلس تفکیکی.
