خیار غبن چیست و چگونه آنرا اثبات و رد نماییم؟

نمونه رای خیار غبن

زمانی که دونفربا هم قراردادی را منعقد می کنند،باید به تعهدات ناشی از این عقد پایبند بوده وبه تعهدات خود عمل نمایند .

به همین علت طرفین باید از شرایط قرارداد یا عقد به خوبی مطلع شده و متن قرارداد را به خوبی مطالعه کنند .بسیار اتفاق می افتد که طرفین با اصطلاحات موجود در بندهای قرارداد آشنا نبوده و همین امر سبب بروز مشکلاتی در آینده می شود .

یکی از این اصطلاحات خیار غبن فاحش است که در برخی قراردادها با عنوان “اسقاط کلیه خیارات ولو خیار غبن” ذکر می شود.بعضی از افراد بدون اینکه معنای این کلمه را بداند آن را امضا کرده و سبب بروز دردسر برای خود می شوند .

ما در این مقاله بر آنیم به تعریف این خیار و آثار آن بپردازیم در ادامه همراه موسسه حقوقی موکل –حامی و مدافع حقوق موکل باشید:

خیار غبن چیست؟

خیار در علم حقوق، بمعنای حق برهم زدن معامله معنا شده است که انواع متعددی را در برمیگرد.

خیار غبن، یکی از انواع خیارات بشمار می آید و  مرتبط با زمانی است که یکی از طرفین معامله در رابطه با ارزش مورد معامله دچار اشتباه یا فریب شده باشد. در این صورت شخص متضرر ،می تواند به استناد این خیار معامله را فسخ کند.

خیار غبن فاحش وخیار غبن افحش یعنی چه؟

خیارغبن فاحش به حالتی گفته می شود ،فریب در ارزش معامله به قدری واضح و مشخص است که نمی توان از آن چشم پوشی نمود.

شهادت کذب چیست؟

در این حالت فردی که مغبون شده می تواند به واسطه فریبی که در معامله در رابطه با ارزش معامله خورده دادخواست فسخ معامله به استناد خیار غبن فاحش را بدهد.

البته تشخیص اینکه آیا واقعا در ارزش مورد مورد معامله تغییری حاصل شده یا نه با عرف می باشد و طبق عرف جامعه باید نظر داد.

خیار غبن افحش نیر به حالتی بالاتر از حالت فاحش اطلاق می گردد و بگونه ای است که میزان تفاوت مبلغ(تفاوت قیمت مورد معامله با قیمت واقعی) و در نتیجه ضرر بسیار زیاد است بیشتر از خیار غبن فاحش می باشد و این تفاوت قیمت به هیچ عنوان قابل پذیرش نمی باشد.

به عنوان مثال خودروی که ارزش آن ۱۰۰ میلیون تومان است به مبلغ ۵۰ میلیون فروخته شود یا برعکس.

مستندات قانونی خیار غبن:

ماده ی ۴۱۶ قانون مدنی:

“هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند، معامله را فسخ کند.”

ماده ی ۴۱۷ قانون مدنی:

“غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

ماده ۴۱۸ قانون مدنی:

“اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت.”

ماده ی ۴۱۹ قانون مدنی:

غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.“اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت”.

ماده ی ۴۲۰ قانون مدنی

“خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است”.

ماده ی ۴۲۱ قانون مدنی

“اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود. مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت، راضی شود”.

خیار غبن در چه معاملاتی وجود دارد؟

 خیار غبن فقط در معاملاتی جای دارد که معوض باشند به این معنا که مالی در ازای پول یا مال دیگری رد و بدل می شود. فلذا در عقودی نظیر هبه یا صلح های محاباتی ( عقد صلحی که ارزش عوضین رعایت نمی گردد) ، حاکم نیست و شما نمی توانید بعنوان مثال چنانجه مالی را به دیگری می بخشید ، به اعتبار خیارغبن آنرا منحل نماید.

خیار غبن
نمونه رای خیار غبن

نکته: طرفی که فریب خورده(مغبون) است ، در صورتی حق بر چنین خیاری دارد که مطع از ارزش واقعی معامله نباشد وگرنه چنین خیاری را جهت فسخ معامله از دست خواهد داد.

معنی اسقاط کلیه خیارات ولو خیار غبن چیست؟

در رابطه با معنی این اصطلاح که در بسیاری از قراردادها نوشته شده باید گفت،یعنی کسی که این بند را امضا می نمایند کلیه اختیارات خود را جهت فسخ معامله حتی در صورتی که در ارزش مورد معامله فریب خورده باشد ،از دست می دهد وحق فسخ معامله را به استناد هیچ یک از خیارات مندرج در قانون نخواهد حتی خیار غبن.

آیا در صورت اسقاط خیارات،خیار غبن فاحش و افحش هم اسقاط می شوند؟

در توضیح این مطلب باید گفت طبق نظر برخی حقوقدانان ،حتی اگر خیار غبن فاحش اسقاط گردد ،خیار غبن افحش قابل اسقاط نیست ،چون در خیار غبن افحش به قدری میزان ورود ضرر واضح و مشخص است که هیچ کس علیه خود چنین اقدامی را نمی کند که آن را ساقط نماید مگر از روی جهل و نادانی.

در صورتی که مغبون شدیم چه اقداماتی انجام دهیم؟

طرفی که در معامله دچار غبن شده و ضرر کرده باید از طریق ارسال اظهار نامه اراده خود را به طرف مقابل اعلام نماید واین اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی قابل تنظیم و ارسال است.

نمونه شکایت از وکیل چگونه است؟

در ادامه اگر این اقدام موثر واقع نشد با ارسال دادخواست از طریق دادگاه حقوقی ،خواستار اعمال حق فسخ خود به استناد خیار غبن فاحش یا افحش گردد تا معامله مربوط منحل شود.

چگونه در قبال فسخ قرارداد به اعتبار خیار غبن دفاع نماییم؟

 یکی از دفاعیات طرف مقابل در رد دعوی فسخ به اعتبار خبار غبن ،اثبات موارد و نظایری است که نشان می دهد شخص با ادعای غبن، اساساً مطلع از قیمت واقعی ملک بوده است. بعنوان مثال ادعای غبن از اشخاص واجد بنگاه معاملات ملکی بسختی پذیرفته می شود.

از دیگر دفاعیات در رد فسخ معامله غبنی، این مهم می باشد که شرط فوریت اعمال خیار غبن رعایت نشده است. بدین توضیح که شخصی که مطلع از قیمت وااقعی گردید، بایستی فوراً مبادرت به اعمال خیار غبن بنماید در غیر اینصورت دعوی فسخ وی رد خواهد گردید.

مرجع صلاحیت دار جهت رسیدگی به دعوی خیار غبن

چنانچه موضوع مورد معامله مال غیرمنقول یا ملک می باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و چنانچه مال منقول نظیر ماشین باشد، محل اقامت خوانده و محل انعقاد و اجرای قرارداد مرجع صالح به رسیدگی خواهد بود

نمونه رای در رابطه با خیار غبن:

“شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۳۴۷ مورخ۱۱/۱۲/۹۳ شعبه ۳ دیوان‌عالی کشور”

” ملاک فوریت در خیار غبن همزمان با علم به آنست و چنانچه فردی بعد از مدت طولانی از انجام معامله علم به غبن پیدا کند و فوراً آن را اعمال کند، این امر مغایرتی با فوریت ندارد”

“رای شماره ی ۴۶۷ مورخ ۸۷/۴/۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران”:

“قطع نظر از این که ارزش واقعی ملک در تاریخ وقوع معامله چه میزان بوده است، چون در مبایعه نامه، مستند دعوی اسقاط کافه ی خیارات خصوصا خیار غبن فاحش به عمل آمده است، لذا بررسی غبن و جلب نظر کارشناس، موضوعیت ندارد.”

“رأی شماره ی ۱۱۳۹ مورخ ۸۴/۸/۲۱ شعبه ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران”:

“ادعای غبن موجه نیست، زیرا در قرارداد تنظیمی، اسقاط کافه ى خیارات، اگر چه خیار غبن فاحش باشد، به عمل آمده است.”

“رای شماره ی ۹۶۰۹۹۷۱۷۸۷۲۰۰۲۲۲ مورخ ۹۶/۵/۱۰ شعبه ی ۲ دادگاه عمومی حقوقی گنبد کاووس”:

“اگر چه کلیه ی خیارات از جمله غبن به هر عنوان و ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین به علم و اطلاع کامل نسبت به عرف و بازار، اسقاط شده است؛”

“لیکن با توجه به نظریه ی کارشناس، میزان واقعی ملک در زمان قرارداد ۶۰۰ میلیون تومان اعلام و این که طرفین میزان قیمت را ۴۰۰ میلیون تومان اعلام کرده اند و این ما به التفاوت به میزان ۲۰۰ میلیون تومان در دید عرف و بازار، شامل غبن فاحش و فحش بوده است که اسقاط ادعای فوق، شامل آن نمی باشد.”

لایحه دفاعیه خیار غبن

در محتوای زیر در رابطه با لایحه دفاعیه خیار غبن محتوای کاملی را برای شما عزیزان آماده نموده ایم.

ریاست و مستشاران محترم دادگاه تجدیدنظراستان

باسلام

احتراماً در خصوص دادنامه خلاف بشماره ۱۴۰۰۰۹۳۹۰۰۰۶۰۸۳۶۰۹  مورخ  ۱۳/۶/۱۴۰۰ صادره از شعبه ۵  دادگاه حقوقی اصفهان ، مستند به جهات الف و ج و ه   ماده ۳۴۶  قانون آیین دادرسی مدنی مطالب ذیل در نقض دادنامه بدوی به استحضار آن مقام محترم می رساند:

۱-وفق دادنامه صادره، دادگاه محترم به لحاظ اسقاط خیارات و همچنین فقدان رعایت فوریت و کاهش میزان ثمن مورد معامله، تنظیم وکالتنامه کاری،  بدون ارجاع امر به کارشناس جهت بررسی موضوع تفاوت قیمت مورد معامله و کشف افحش بودن قیمت مندرج در قرارداد حکم به بیحقی دعوی اینجانب نموده است.

۲-چنانچه مستحضرید بطور کلی یکی از خیارات مختص عقد بیع که هریک از متعاملین می‌توانند از آن استفاده نمایند خیار غبن می‌باشد که این خیار ناظر به پس از حصول علم مبنی بر مغبون شدن از ناحیه یکی از متعاقدین می‌باشد که صاحب خیار پس از اعمال حق خود می‌تواند آن را به طریق مقتضی به اطلاع طرف دیگر قرارداد رسانیده و تأیید آن را از دادگاه درخواست نماید.

غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش است و تفاوت به وضوح و روشنی مشاهده شود

۳-عدم اسقاط خیار غبن افحش:

در خصوص موضوع عدم اسقاط خیار غبن افحش و انصراف آن از  بند ۶-۶ قرارداد فیمابین ، به استحضار آن مقامان محترم می رساند:

اولاً با تدقیق در مبایعنامه فیمابین مشاهده می گردد طرفین خیار غبن افحش را  اسقاط ننموده اند و عرفاً موضوع اسقاط خیار غبن، ناظر بر موضوع خیار غبن فاحش می باشد که امری متفاوت با موضوع غبن افحش است.

ثانیاً آنچنانچه بموجب دکترین حقوقی همچون شادروان دکتر کاتوزیان آمده است، اصولاً ورود به معامله افحش، در حیطه تراضی طرفین قرار نمی گردد و اشخاص ورود به چنین معامله ای نمی نمایند و بر همین مبنا خیار غبن بنحو افحش خلاف اصل بوده و بایستی تفسیر مضیق در این خصوص نمود.

برهمین مبنا اینجانب هیچگاه رضایتی بر ورود نسبت به چنین معامله نبوده ام.

ثالثا اثرو دامنه آن اسقاط خیار غبن، تابع همان اراده است پس اگر مغبون بدین گمان که تفاوت قیمت درحد غبن متعارف است خیاررا ساقط کند و بعد معلوم شودکه بهای قرارداد چندین برابرقیمت واقعی است( افحش) ، خیارغبن ساقط نمی شود .در این فرض هرگاه دلیل ویژه ای براثبات قصد واقعی او در دست نباشد معیار نیز عرف است .یعنی باید دید انسانی متعارف درآن شرایط تاچه اندازه از تفاوت می گذرد

رابعاً درغبن افحش اگرخیارات هم ساقط شده باشد مشمول خیارغبن ناشی از افحش نمی شود .چون ساقط کردن خیاریک عمل حقوقی است و هرعمل حقوقی نیازبه صرف دارد زیرا هیچ آدم عاقلی همچنین کاری نمی کند مگر دچارجهل شده باشد .

خامساً بر مبنای صورت‌جلسه نشست قضائی مورخ  ۱۳۹۸/۰۷/۱۴  در خصوص موضوع (ساقط شدن غبن افحش در صورت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش)،  در پاسخ به این پرسش که

آیا درصورت قید عبارت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش، غبن افحش نیز ساقط شده است ؟

نظر هیئت عالی ، صراحتاً اسقاط خیار غبن فاحش را مشمول خیار غبن افحش ندانسته است.

۴-فوریت در خیار غبن:

با عنایت به مواد ۴۲۰ قانون مدنی ، که مقرر می دارد : خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است ، قانونگذار ملاک فوریت در ماده مرقوم را همزمان با علم به آن دانسته است.

مراد از فوریت در خیارات ازجمله فوریت در خیار غبن مستفاد از ملاک ماده ۱۱۳۱ قانون مدنی این است که مغبون پس از علم موضوعی؛ یعنی علم به علت فسخ و علم حکمی؛ یعنی علم به این‌که غبن موجب خیار است و نیز علم به‌فوریت علم حکمی.  هر دو این‌ها را دربرمی گیرد، بعد از علم موضوعی و علم حکمی، فوراً به فسخ مبادرت نماید.

اصل این است که علم موضوعی وجود نداشته است. غرض این است که با اظهار مغبون به این‌که از فلان تاریخ علم موضوعی حاصل‌شده، این مطلب باید از او پذیرفته شود، به دلیل این‌که حرفش موافق با اصل است.

اینجانب هیچگونه علمی راجع به مغبون بودن خویش نداشته ام تا آنجا که حتی ماه ها پس از قرارداد فیمابین ، مبادرت به تنظیم وکالت کاری نیز نمودم و این مهم خود حکایت از عدم اطلاع غبن اینجانب داشته است.

اینجانب  بمحض اطلاع به مغبون شدن خود، به شورای حل اختلاف مراجعه که متاسفانه آن شورا جهت کاشفیت افحش آنرا در صلاحیت دادگاه دانسته و اینجانب بنحو غیر رسمی و تحقیق از بنگاه های معاملات ملکی بمحضی که مطلع از این موضوع گردیدم، مبادرت به ارسال اظهارنامه و اعمال خیار در این خصوص نمودم .

۵-از دیگر دلایل عدم اطلاع اینجانب به مبلغ واقعی مورد معامله همانا کاهش ثمن قرارداد فیمابین می باشد که نفس چنین کاهشی خود دلالت بر عدم اطلاع بر میزان واقعی موضوع قرارداد و تصور اشتباه اینجانب به قیمت واقعی قرارداد حکایت دارد.

بعبارت دیگر بر خلاف استدلال دادگاه بدوی که کاهش میزان ثمن مورد معامله را بمعنای اطلاع از قیمت واقعی می داند ، به استحضار می رساند انسان متعارف چنانچه مطلع باشد قیمت مورد معامله بیش از یک دهم قیمت واقعی است، اصولاً مبادرت به کاهش ثمن قرارداد نمی نماید و در واقع کاهش ثمن خود به این معناست که به تصور فروشنده وی اطلاعی از مبلغ واقعی مورد معامله نداشته است

۶-تنظیم وکالت کاری در حق خریدار ، هیچگونه دلالتی بر اطلاع از ارزش واقعی موضوع مورد معامله ندارد و بمعنای رد دعوی صورت پذیرفته حکایت ندارد.

۷-دادگاه بدوی در خصوص موضوع غبن افحش هیچگونه تحقیقی از طریق ارجاع امر بکارشناس صورت نداده است و صرفا به یکسری ایرادات شکلی بسنده نموده است

۸-رویه قضایی

-وفق رویه قضایی حاکم در مراجع قضایی مشاهده می گردد: با وجود اسقاط همه خیارات ازجمله خیار غبن، خیار غبن فاحش و افحش ،محاکم انرا ساقط ندانسته و بلکه بالعکمس دعوی خیار فسخ به اعتبار خیار غبن را ساری و جاری می دانند.

در این خصوص آرای قطعی بشرح ذیل تقدیم می گردد:

الف- دادنامه قطعی بشماره

۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۹۴۸

مورخ

۱۳۹۳/۰۷/۲۶

دایر بر انکه با وجود اسقاط همه خیارات ازجمله خیار غبن، خیار غبن فاحش و افحش ساقط نمی شود

ب- دادنامه قطعی بشماره

۹۲۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۰۱۳

دایر بر آنکه در صورتی که در عقد بیع، مطلق خیار غبن اسقاط شده باشد و مقید به مرتبه خاصی از آن نشده باشد، قانوناً و طبق موازین شرعیه، حاکی از مرتبه ای ادنی از غبن است و در هر مورد که غبن فاحش و غیر متعارف باشد، اسقاط حق خیار غبن، نافی استفاده از حق خیار غبن فاحش نیست..ً

جرای دیوان عالی کشور بشماره  ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۳۴۷ مورخ ۱۱/۲/۱۳۹۳

دایر بر آنکه : ملاک فوریت در خیار غبن همزمان با علم به آنست و چنانچه فردی بعد از مدت طولانی از انجام معامله علم به غبن پیدا کند و فوراً آن را اعمال کند، این امر مغایرتی با فوریت ندارد.

پیشنهادی : لایحه دفاعیه رد هبه

وکیل متخصص در فسخ معامله به استناد خیار غبن

اثبات اینکه ما در انجام معامله دچار فریب شده ایم و مغبون از انجام معامله ،امر تخصصی است و باید طبق اصول حقوقی این امر را اثبات نمود ،زیرا همانطور که گفته شد خیار غبن فوری است و مغبون باید به محض اطلاع آن را اعمال کرده و معامله را فسخ نماید وگرنه دیگر اخیار فسخ معامله را به استناد این خیار از دست می دهد .

پس بهتر است در اسرع وقت با یک وکیل متخصص در این امر مشاوره کرده و امور مربوط به اعمال این خیار را به وی سپرد.

دفتر حقوقی موکل با ارائه بهترین خدمات حقوقی و کادر مجرب وکلا آماده خدمت رسانی به شما هم وطنان گرامی در سرتاسر ایران عزیزمان می باشد .

ما تا احقاق حقوق شما دفاع می کنیم.

دفتر حقوقی موکل-حامی و مدافع حقوق موکل

در رابطه با خیار غبن چیست همچنان نیاز به راهنمایی دارید؟ویا در رابطه با معنی غبن فاحش چیست سوالی دارید؟ کافیست در قسمت نظرات اقدام به پرسش سوال خود کنید.

5 نظرات
  1. محمدي می گوید

    ملکی را دو سال پیش ۲۵۰ میلیون خریده ام. بعد از دوسال فروشنده ادعای غبن افحش کرده و کارشناس هم قیمت ملک را ۳۵۰ میلیون تومان تعیین کرده است. آیا این اختلاف قیمت اعلامی کارشناس شامل غبن افحش می شود؟ در ضمن در قولنامه طرفین کلیه خیارات از جمله خیار غبن (اشاره ای به فاحش یا افحش نشده) را از خود سلب و ساقط کرده اند. در ضمن این ملک را من چند ماه قبل و قبل از ادعای غبن فروشنده اول فروخته ام. اگر فروشنده موفق به فسخ قرارداد شود. تکلیف خریداری که ملک را از من خریده و در آن تغییرات و ساخت و ساز ایجاد کرده چه می‌شود؟

  2. جاوید نادی می گوید

    سلام
    ملکی را به قیمت ۲۰درصد بالاتراز عرف به سرمایه گذاری
    جهت ساخت وساز فروخته ام عبارت “اسقاط خیارات از جمله خیار غبن ” را هم در مبایعانه درج کرده ام از طرفی معامله را غیر قابل فسخ نوشته ایم پس از پرداخت دو مرحله و روز قبل از انتقال سند درخواست فسخ با توجه به مغبون شدند را مطرح کرده اند اگر بحث ما حقوقی شود دادگاه به نفع چه کسی رای خواد داد؟
    با تشکر

    1. علی رفیعی می گوید

      باسلام، سوالتان به جنبه های متعددی باز میگردد منتها احتمال رد دعوی فسخ از جهاتی وجود دارد.

  3. اکبر می گوید

    سلام. بنده ملکی را فروخته ام بعد از مدت یک سال متوجه شدم دچار غبن شده‌ام البته این هم ذکر کنم بنده بمدت ۱۸ سال خارج از ایران بوده ام و از قیمت‌ خرید و فروش آگاه نبوده‌ام و بدون آگاهی و شور دیگران اقدام به فروش کرده‌ام و کلیه خیارات از من سلب شده آیا بعد از متوجه شدن قیمت که من ۱۸۰ ملیون ملک فروخته آم در همان زمان قیمت قطعی ۴۰۰ ملیون بوده آیا حق قانونی دادخواست مغبون شدن برای بنده محفوظ میباشد؟ لطفا جواب را برایم ایمیل کنید ممنون.

  4. دکتر علی رفیعی می گوید

    در صورت اثبات اینکه بتازگی متوجه شدین در محکمه ؛ امکان فسخ به لحاظ افحش بودن غبن وجود دارد علی رغم اسقاط خیارات

اگر بعد از مطالعه ی مقاله ، هنوز ابهاماتی در ذهن شماست، در بخش نظرات مطرح بفرمایید تا کارشناسان ما پاسخگوی شما باشند

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.