سرقفلی

  • شرایط حقوقی برای صدور گواهی عدم امکان سازش طلاق توافقی منوط به شرایطی است که بر اساس آن، زوجین می‌توانند با توافق و به دور از هرگونه جنجال و اختلافی، اقدام به جدایی کنند.

  • سرقفلی از جمله موضوعاتی است که از عرف وارد قوانین شده است. در حقیقت، ابتدا رسم و رسوم تجار و بازرگانان، چنین حقی را ایجاد کرده  و سپس وارد قوانین و مقررات شده است.
    در تعریفی جامع، سرقفلی چنین بیان شده که ممکن است شاخصی از تجارت باشد که شرکت ها را قادر می سازد سود مازادی نسبت به بازده سرمایه گذاری به طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معنای سود اضافی است که بیشتر از سود معمولی باشد.

  • امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

  • حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است. در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد .

  • برخی اقدامات موجب اسقاط حق  کسب وپیشه و سرقفلی می شوند که از جمله آنها می توان به انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها اشاره کرد.
    درصورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند .

  • عده‌اي از حقوقدانان معتقدند كه سرقفلي و حق كسب و پيشه معناي واحدي دارند و هيچ تفاوتي بين آن دو وجود ندارد و حال آنكه اغلب حقوقدانان و فقها اعتقاد بر تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه دارند. راجع به نظر فقها همين برهان بس كه ايشان، سرقفلي را شرعي مي‌‌داند و معتقد به غيرشرعي بودن حق كسب و پيشه هستند. اما حقوقداناني كه قائل به تفاوت اين دو هستند تفاوتهايي در اين خصوص ذكر كرده‌اند كه اهم آنها را مورد اشاره قرار مي‌‌دهيم:

  • سرقفلی چیست؟
    دفتر حقوقی موکل- در تعریف سرقفلی باید گفت که به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می گردد. ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود. اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و مواردی از این قبیل حاصل می گردد.
    مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه شودآن است که روابط آن ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند.

    نکاتی که باید در تدوین اجاره نامه عادی سرقفلی توجه شود؟
    اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد می بایست زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آن ها رفتار می شود
    آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می کنند حق سرقفلی به آن ها تعلق خواهد گرفت؟
    در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت نمایید.
    برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و... را در نظر می گیرد و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند
    سوال دیگری که مطرح است این است که اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو به چه شکل می باشد؟
    چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت ومستاجر دوم با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، می بایست مراجعه کند.
    بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟
    چنان چه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد

    sargofli
    آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق خواهد گرفت؟
    در پاسخ باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط ذیل موجود باشد:
    1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.
    2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند.مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند
    اگر مدت اجاره منقضی شودو مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه از وی دریافت نمود؟
    جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد

    سوال دیگری که بسیار مهم است این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟
    در این حالت اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را خواهد داشت.

  • بحث اول: تعريف سرقفلي

    از آنجا كه سرقفلي اولين بار در عرف پديدار شد و در واقع مفهوم سرقفلي به نوعي زاده عرف است و حتي وجود سرقفلي در عرف علت اصلي پيش‌بيني آن در قانون بوده، بررسي سرقفلي به عنوان يك پديده حقوقي عرفي در فرهنگ لغات كه به مفهوم لغوي الفاظ مي‌‌پردازند اجتناب‌ناپذير است.

  • مقدمه:

    بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است.

  • هر از گاهی وقتی از کوچه و خیابان رد می شویم، بنرهایی با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می رسد نظر ما را به خود جلب می کند و برای اغلب شهروندان که با مباحث حقوقی آشنایی ندارند سؤالات و ابهاماتی همچون اینکه: سرقفلی چیست؟ ارزش سرقفلی یک مغازه چگونه تعیین می شود؟ برای خرید آن چه نکاتی حائز اهمیت است؟ و اینکه اصلاً چطور سرقفلی ملک منتقل می شود؟ مطرح می شود.

  •  هر از گاهی وقتی از کوچه و خیابان رد می‌شویم، بنر‌هایی با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» نظر ما را به خود جلب می‌کند و برای اغلب شهروندان که با مباحث حقوقی آشنایی ندارند سؤالات و ابهاماتی، چون خرید سرقفلی چیست و ارزش سرقفلی یک مغازه چگونه تعیین می‌شود و برای خرید آن چه نکاتی حائز اهمیت است و اینکه اصلاً چطور سرقفلی ملک منتقل می‌شود؛ مواجه می‌شویم و تازه پس از خرید سرقفلی، اگر در مورد اجاره‌بها با مشکل مواجه شدیم مرجع صالح به رسیدگی کجاست؟

  • سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند و موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.

  • از آن‌جا که رابطه استیجاری در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر می‌باشد و مدت از اهمیت چندانی برخوردار نیست و پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری و موجد حق تخلیه برای موجر یا مالک نمی‌باشد از این‌رو قانون‌گذار در ماده ۱۵ این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطهالبته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه  اقدام نماید.

  • سرقفلی، حقی معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال غیرمنقول تبعی است.
    منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه می کند و به مستأجر بر می گرداند.
    حق سرقفلی مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می دهند.
لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید