شرایط تخلیه ملک استیجاری چگونه است؟
دفترحقوقی موکل-افراد برای اینکه به طور موقت محلی رابرای سکونت یا کسب و کار داشته باشند، اقدام به بستن عقد اجاره در خصوص ملک مورد نظر برای مدتی مشخص می کنند که درواقع با این عقد، مالک منافع ملک در مدت تعیین شده می شوند. یعنی وقتی شخصی با دیگری عقد اجاره منعقد کرده و ملکی را اجاره می کند مالک منافع ان ملک در مدت اجاره می شود و مانند مالک مالی محسوب می شود. پس صاحب ملک یا شخصی دیگر نمی توانند مانع تصرف مستاجر در ملکی که ان را اجاره کرده است، شود.
اختلافات ناشی از تخلیه ملک استیجاری چند حالت دارد؟
در روابط بین صاحب ملک و مستاجر ممکن است در دو فرض اختلافاتی بین انها ایجاد گردد.
فرض اول( قبل از انقضای مدت اجاره)
صاحب ملک ممکن است بعد از عقد اجاره و قبل از پایان مدت اجاره، به ملک مسکونی یا ملک تجاری که ان را اجاره داده است، نیاز شخصی پیدا کند و از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند.
پاسخ این فرض آنکه:
صاحب ملک چنین حقی را نداشته و به هیچ وجه نمی تواند به بهانه نیاز شخصی از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند، چون طبق قانون مدنی عقد اجاره عقدی لازم است یعنی صاحب ملک باید به ان پایبند باشد و هیچ عذر و بهانه پذیرفتنی نیست.
وکیل اجاره: عقد اجاره برای مستاجر نیزلازم می باشد و بعد از تحقق اجاره ،مستاجرحق برهم زدن عقد را نخواهد داشت. مثلا در صورتی که مستاجر بعد از اجاره کردن ملکی مسکونی یا تجاری، ملکی را برای خود خریداری کرده و صاحب خانه شود، در چنین صورتی مستاجر حق برهم زدن اجاره را نخواهد داشت و اگر هم بخواهد ملک را تخلیه کرده و ان را تحویل مالک دهد، موظف است اجاره بها را به میزانی که درعقد اجاره توافق شده است به صاجب ملک پرداخت نماید چون مستاجرمختار که از منافع استفاده کند یا نکند ولی باید اجاره بها را پرداخت نماید.
مثال دیگر آنکه در صورتی که مستاجر ملکی مسکونی یا تجاری را برای فروش لباس اجاره نماید ولی بعد به دلیل اتش سوزی تمام لباس ها در اتش سوزی از بین برود یا اینکه فروش ان لباس ها غیرممکن شود در این صورت مستاجر نمی تواند به این بهانه که دیگر امکان فروختن لباس وجود ندارد، عقد اجاره را برهم بزند و ملک را بدون پرداخت اجاره بها تخلیه کند. بلکه باید تا پایان عقد اجاره پایبند به اجاره باشد و اجاره بهای ان را نیزپرداخت نماید. بنابراین بعد ازتحقق عقد اجاره نه مالک ملک و نه مستاجر حق فسخ اجاره را نخواهند داشت و باید به ان پایبند باشند.
فرض دوم ( بعد از انقضای قرارداد)
پس از اتمام مدت اجاره در صورتی که صاحب ملک از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند، او موظف به تخلیه خواهد بود.
در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می تواند از مراجع قضایی تخلیه ملک را درخواست نماید.
این مقاله را هم بخوانید:
تخلیه فوری ملک
طریقه تخلیه ملک از جانب موجر به چه نحو است؟
الو وکیل : در صورتی که قرارداد اجاره سند رسمی باشد یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و یا سند عادی بوده و به امضا دو شاهد رسیده باشد در این صورت صاحب ملک می تواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه ملک را نماید که شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر خواهد نمود و این دستور در مدت کمی صادر خواهد شد.
در صورتی که اجاره به صورت شفاهی ویا به صورت سند عادی و بدون امضا شهود و یا به صورت سند عادی با امضا یک شاهد باشد، در این صورت صاحب ملک باید از طریق دادگاه اقدام کرده و از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه نماید که دادگاه حکم تخلیه صادر خواهد نمود.
آیا پس از انقضای قرارداد اجاره می توان ، موجر و مستاجر می توانند هریک را ملزم به تمدید قرارداد اجاره نمایند؟
در صورتی که مدت عقد اجاره به پایان برسد، نه صاحب ملک می تواند مستاجر را ملزم به اجاره کند و نه مستاجر می تواند صاحب ملک را ملزم به اجاره کند.
وضعیت ودیعه پرداختی از سوی مستاجر با تخلیه ملک چگونه است؟
سوالی که مطرح می شود این است که اگر صاحب ملک در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به عنوان رهن از مستاجر دریافت کرده باشد ولی پس از پایان عقد اجاره هنوز ان را به مستاجر تحویل نداده باشد، می تواند از مستاجر یا مراجع قضایی درخواست تخلیه نماید؟
طبق قانون مدنی به محض تمام شدن مدت اجاره مستاجر حق تصرف در ملک را ندارد و باید تخلیه کند و برای مبلغ رهن نیز می تواند دادخواست تقدیم دادگاه نماید. اما در صورتی که به دلیل عدم پرداخت مبلغ رهن ملک را تخلیه نکند، بایداجرت المثل مدت استفاده را پرداخت کند و مالک ملک نیز می تواند درخواست تخلیه او رابخواهد مگر اینکه در قرارداد اجاره حق تخلیه از سوی صاحب ملک منوط بر پرداخت مبلغ رهن به مستاجر شده باشد.
بعقیده آقای دکتر علی رفیعی- وکیل ملکی و وکیل اجاره : پاره ای از دکترین حقوقی با عنایت به ماده 4 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، معتقد به وجود حق حبس از سوی مستاجر دایر بر عدم تخلیه ملک تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه از سوی موجر می باشند و در این خصوص آرایی از مراجع قضایی در دفاع از این نظر مطرح نموده اند. هرچند قائلین بر فقدان حق حبس با استناد به وضعیت اندراج وجه التزام نسبت به هریک معتقد به زایل شدن حق حبس هستند. جهت کسب اطلاع بیشتر با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.
