تخلیه ملک مسکونی در شرایط کرونا

بروز شده در تاریخ ۱۴۰۱/۰۶/۰۵ + ویدئو نظر شورای حل اختلاف

گرفتن حکم تخلیه در ایام کرونا چگونه است؟

تخلیه ملک مسکونی در شرایط کرونا : تخلیه املاک مسکونی پس از ورود کرونا به کشورمان دستخوش تغییرات گسترده ای گشته است تا آنجا که شوراهای حل اختلاف صرفاً در شرایط خاصی مبادرت به صدور دستور تخلیه اقدام می نمایند.

ستاد ملی کرونا تا بحال از شروع کرونا مصوباتی در خصوص شرایط تخلیه و تمدید قرارداد اجاره صادر نموده است که در مقاله پیش رو با جدیدترین از ابتدا تا جدیدترین با مصوبات ستاد ملی کرونا بنحو کاربردی آشنا می گردیم.

بر مبنای اولین مصوبه ستاد ملی کرونا، اجاره ‌نامه هایی است که موعد اتمام آنها فروردین یا اردیبهشت امسال(۱۳۹۹) است، بمدت دوماه دیگر تمدید خواهد شد.

بموجب آخرین مصوبه کلیه قرارداد های اجاره املاک مسکونی که تا تاریخ ۸/۴/۱۳۹۹ منقضی یافته و یا تمدید نشده اند،  در صورت عدم توافق (بین موجر و مستاجر) و تمایل مستاجر بر تداوم اجاره،  تا سه ماه پس از اعلام وزارت بهداشت مبنی بر اتمام شیوع کرونا قابل تمدید خواهد بود.

۱-مفاد مصوبه تخلیه ستاد ملی مبارزه با کرونا از چه می گوید؟

طبق آخرین تصمیمات مصوبه درستاد ملی مبارزه با کرونا ، چنانچه بین موجر و مستاجر توافقی نسبت به تمدید قرارداد اجاره صورت ندهند و مستاجر کماکان مایل به تمدید قرارداد اجاره باشد ، طبق مصوبه مذکور تا ۳ماه پس از پایان کرونا در کشورمان ، قرارداد اجاره قابل تمدید خواهد بود و موجر اصولاً نمی تواند مانع تصرفات مستاجر گردد.

مطالب پیشنهادی : همه چیز درباره شهادت کذب

 آقای ربیعی (سخنگوی دولت) درباره ضمانت اجرای این تصمیم تأکید نمودند:

قرارداد بین مؤجران و مستأجران اغلب یکساله یا بیشتر نوشته می شود و وقتی قراردادها اجرا نمی‌شود، شامل جریمه شده و افراد به محاکم قضایی مراجعه می‌کنند.

مصوبات ستاد مقابله با شیوع کرونا در حکم قانون است و بر این اساس، جریمه‌ای به مستأجر تعلق نمی‌گیرد و محاکم قضایی نیز به این شکایات رسیدگی نمی‌کنند.

سخنگوی دولت تصریح کرد: این مصوبات برای همه الزامی است و البته تأکید می‌کنم که بسیاری از مؤجران، این مهم را انجام داده و با قانون همراه بوده‌اند.

۲-چه املاکی تحت الشمول مصوبه خواهند بود؟

دامنه شمول مصوبه فوق با دو محدودیت مواجه است :

۱-مربوط به املاک مسکونی است

تصمیم فوق فقط در رابطه با منازل مسکونی اتخاذ شده است و در رابطه با واحدهای تجاری صحبتی به میان نیامده است ،پس می توان دستور تخلیه واحدهای تجاری را با توجه به انقضای مدت درخواست نمود و مستاجرین اینگونه واحد ها نمی توانند به مصوبه فوق الذکر استناد جویند.

نکته : واحدهای تجاری مشمول مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا نمی گردند.

۲-مربوط به اجاره نامه هایی است که تا تاریخ ۸/۴/۹۹ منقضی یافته و یا تا آن تاریخ هنوز تمدید نشده اند.

با توجه به محدودیت فوق ، عقود اجاره ای که تاریخ انقضایشان از اول خرداد ۹۹ به بعد به اتمام می رسد ، مشمول روال سابق بوده و مستاجرین می توانند از شورای حل اختلاف دستور تخلیه دریافت نمایند. پیشنهاد می شود قبل از هرگونه اقدام در این خصوص با وکیل تخلیه ملک در شرایط کرونا در این خصوص مشورت نمایید.

۳-آیا مصوبه در خصوص تمدید اجاره مخالف قانون است؟

طبق این تصمیمات بیان شده، بسیاری از دکترین حقوقی بر این باورند که دولت با چنین تصمیمی ماده ۱۰ قانون مدنی را نقض کرده و وارد توافقات خصوصی اشخاص شده است و در رابطه با آن تصمیم گیری است که این امر درست نیست.

مطالب پیشنهادی : نموه شکایت از وکیل

البته عده ای عقیده دارند چون مسله کرونا یک مسله فورس ماژور بوده باید در رابطه با آن چنین تصمیمی اتخاذ می شد ،که باید دید آیا واقعا مسله کرونا جز مسائل فورس ماژور است که دولت چنین تصمیمی را در رابطه با توافقات خصوصی اشخاص گرفته است یا خیر؟

رویه قضایی اعتقاد به التزام به پایبندی به مفاد مصوبات ستاد کرونا می باشد.

۵-احتمال تمدید مصوبه تخلیه وجود دارد؟

با توجه به شرایط کرونایی کشور بایستی منتظر ماند که تصمیمات ستاد به چه نحو پیش خواهد رفت که البته احتمال تمدید قرارداد های اجاره ، دور از ذهن نخواهد بود.

۶-جهت تمدید قرارداد اجاره به کجا مراجعه کنیم؟

تمدید قرارداد اجاره در شرایط کرونا چنانچه مستاجر هستید و بدنبال تمدید می گردید، جالب است بدانید شما نیاز به هیچگونه اقدامی ندارید و میتوانید با پرداخت اجاره بهای سابق کماکان در ملک استیجاری سکونت نمایید و جهت تمدید حتی نیاز به انعقاد صورتجلسه تمدید نیز نمی باشد.

برمبنای آخرین مصوبه مستاجر می بایست مراتب مبلغ افزایش اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد در شهرهای بزرگ نظیرتهران به موجر پرداخت نماید در غیراینصورت موجر حق بر تخلیه پیدا می نماید.

رویه حاکم در شوراهای حل اختلاف بدین گونه است که مستاجرین پس از انقضای قرارداد اجاره ، مبادرت به « ارسال اظهارنامه صلح و سازش» می نمایند و پس از آن مبادرت به دادخواستی با خواسته سازش بابت تعدیل مبلغ اجاره بهاء تمدید قرارداد اجاره بها می نماید که بموجب آن با پرداخت مبلغ افزایش اجاره بهاء، مبادرت به تمدید قرارداد اجاره نماید.

۷-آیا مالکان و مستاجران می توانند برخلاف مصوبه اقدام نمایند؟

بنظر می رسد در صورت توافق طرفین بر خاتمه قراردادها، نتوان جلوی اینگونه اشخاص را گرفت و مصوبه ستاد ملی ، نمی تواند جلوی توافق اشخاص را بگیرد. البته چنانچه هریک از آنان، مایل به استفاده از امتیاز مصوبه مذکور باشد، نمی توان وی را مکلف به تخلیه در این خصوص نمود.

۸-جهت تخلیه ملک مسکونی در شرایط کرونا به کجا بایستی مراجعه نمود؟

چنانچه قرارداد اجاره شما تا ۸ تیر ۹۹ ، به اتمام می رسد، می توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی به خواسته تخلیه ملک مسکونی و طرح آن شوراهای حل اختلاف حوزه ملک مبادرت به طرح دعوی دستور تخلیه بنمایید.

قرارداد اجاره املاک استجاری تا چه زمان بعد از اتمام کرونا قابل تمدید می باشد؟

مطابق مصوبه جدید، جهت تمدید قراردادهای اماکن مسکونی که  تا تاریخ ۸/۴/۱۳۹۹ منقضی یا تمدید یافته بوده اند ، در صورت عدم توافق بین طرفین اجاره و تمایل مستاجر بر ماندن در ملک استیجاری، بمیزان تا سه ماه پس از اعلام وزارت بهداشت مبنی بر اتمام شیوع کرونا قابل تمدید خواهد بود.

لذا تا ۳ماه پس از پایان کرونا ملک استیجاری قابل تمدید خواهد بود.

میزان افزایش اجاره بها در دوران کرونا طبق مصوبات چقدر است؟

در رابطه با افزایش میزان اجاره بها اینگونه تصمیم اتخاذ شده است ،افزایش میزان مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران ۲۵ درصد ودر دیگر کلان شهرها (مشهد،اهواز،شیراز ،کرج،کرمانشاه)تا ۳۰ درصد خواهد بود ودر سایر شهرها این افزایش ۱۵ درصد خواهد بود.

در چه صورت مستاجر موظف به تخلیه ملک استجاری می باشد؟

طبق آخرین مصوبه ستاد کرونا در جهت رفع مشکلات موجرین، استثنائاتی جهت تخلیه املاک مسکونی بنفع موجرین پیش بینی گردیده است که بشرح ذیل است:

۱- در مورد املاکی که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی یا رسمی مورد معامله واقع شده باشند ،مستاجر آن می بایست ظرف مدت دوماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه آن اقدام نماید.

فلذا چنانچه موجر مبادرت به فروش ملک استیجاری نماید ، از جمله مواردی است که مستاجر می بایست تا دوماه از تاریخ قرارداد مبنایعنامه مبادرت به تخلیه نماید.

۲- مستاجرانی که در دوره قرارداد به تشخیص دادگاه به تعهدات خود عمل نکند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.

این موضوع به این معناست که چنانچه مستاجر در طی مدت قرارداد اجاره در پرداخت اجاره بهاء تاخیر داشته و یا پرداخت ننموده است، مستاجر از امتیازات ناشی از تمدید اتومات قرارداد اجاره برخوردار نخواهد بود.

۳- اگر مستاجر با افزایش اجاره بها با نرخ های یاد شده تا یک ماه از زمان انقضای قرارداد اجاره موافقت ننمائید ملک قابل تخلیه خواهد بود.

بر این اساس چنانچه موجر پس از انقضای قرارداد متقاضی افزایش مبلغ اجاره بها تا سقف ۲۵درصد در شهر تهران گردد و مستاجر ظرف یک ماه پس از انقضاء مخالفت نماید، از حق تخلیه برخوردار خواهد بود.

طبق این بند مشاهده می گردد فرصتی محدود به مستاجرین بابت پذیرش یا عدم پذیرش افزایش اجاره بهاء پیش بینی گردیده است بنوعی که پس از آن مستاجر حتی چنانچه موافقت به افزایش اجاره بهاء نماید، نمی تواند مانع صدور دستور تخلیه گردد.

۴- اگر در متن قرارداد مدت زمان بیشتری نسبت به مصوبه جدید در نظر گرفته شده باشد ،مدت زمان قرارداد معتبر خواهد بود.

۵- اگر مالک ملک جهت تخریب ملک مسکونی و احداث ساختمان جدید پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد مشمول مصوبه فوق الذکر نخواهد بود.

این بند در خصوص احداث ساختمان جدید از ناحیه موجرین مورد شناسایی واقع شده است و موجرین بایستی از طریق ارائه پروانه ساختمانی به شورای حل اختلاف آنرا اثبات نمایند. فلذا صرف ادعا بدون ارائه ادله کفایت نخواهد کرد.

۶- چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی  کننده، نیاز مالک(موجر)  بدلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود.

بر مبنای این بند چنانچه موجرین دارای اولاد ذکوری باشند که در شرف ازدواج هستند و به منزل مسکونی نیاز داشته باشند، در صورت احراز مرجع رسیدگی کننده حکم به صدور تخلیه صادر خواهد گردید.

البته بنظر می رسد این بند منشاء سو استفاده موجرین را فراهم سازد و تشخیص مرجع رسیدگی کننده نقش بسزایی در جلوگیری از سوء استفاده موجرین ایفا خواهد نمود.

وکیل متخصص اجاره در تمدید و تخلیه املاک در ایام کرونا

چنانچه بشرح فوق مشاهده می گردد با توجه به مصوبات ستاد کرونا و رویه جاری در شوراهای حل اختلاف، پیچیدگی های متعددی در موضوع تمدید قرارداد اجاره و همچنین تخلیه املاک ایجاد گردیده است که ضرورت مشورت و اقدام قضایی از جانب وکیل اجاره ویا وکلایی که در حوزه قراردادهای اجاره سررشته دارند،اهمیتی دوچندان یافته است.

دفتر حقوقی موکل با کادری مجرب از وکلای دادگستری آماده خدمت رسانی به هموطنان در این حوزه می باشد.

۹- آخرین تغییر مصوبه کرونایی تخلیه از چه می گوید؟

بقول گفته یکی از مقامات شهرسازی ، مستاجران میتوانند تا پایان خرداد ماه از تخلیه امتناع کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ایران می‌گوید طبق مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مستأجران می‌توانند تا پایان خرداد واحد مسکونی را تخلیه نکنند.

محمود محمودزاده روز چهارشنبه ۲۴ اردیبهشت گفت قوه قضائیه نیز حکم تخلیه خانه‌ها را صادر نخواهد کرد.

پیشتر علی ربیعی، سخنگوی دولت حسن روحانی، گفته بود: چون طبق تصمیم دولت دفاتر مشاوره املاک تعطیل‌شده بودند و موعد پایانی قراردادهای اجاره و رهن سررسیده بود و مشکلاتی ایجادشده بود، تصمیم گرفته شد که قراردادهای واحدهای مسکونی در فاصله زمانی اول اسفند تا پایان اردیبهشت ۹۹ امکان تمدید دو ماه دیگر این قراردادها با همان شرایط قبلی فراهم شود.

گرفتن حکم تخلیه در ایام کرونا چگونه است؟

در حال حاضر طبق بررسی های صورت گرفته هیچگونه مشکلی برای گرفتن حکم تخلیه در ایام کرونا نمی باشد و قانونی در اوایل شروع کرونا در نظر گرفته شده بود، لغو و در حال حاضر نسبت به شخص رسیدگی کننده در دادگاه حکم داده می شود.

• مراحل توقیف اموال چگونه است؟

نمونه رای رد تخلیه در زمان کرونا

مشاهده و بررسی نمونه رای رد تخلیه در زمان کرونا در سال ۱۴۰۰.

آخرین وضعیت تخلیه املاک مسکونی در سال ۱۴۰۰

قرارداد مستاجران بطور اتومات بمدت یکسال تمدید میگردد و موجران حق تخلیه جز موارد انحصاری مذکور در ستاد فرماندهی کرونا در خصوص تخلیه را ندارند و اغلب شوراهای حل اختلاف ، مبادرت به رد دعوی تخلیه می نمایند .
با اینحال تحت شرایط خاصی میتوان مبادرت به درخواست تخلیه املاک مسکونی در زمان کرونا نمود.

مصوبه جدید تخلیه املاک مسکونی در سال ۱۴۰۱ ( تخلیه ملک در کرونا )

( تخلیه ملک در کرونا ) بر مبنای مصوبه هفتاد و دومین جلسه شورای عالی هماهنگی  اقتصادی مورخ ۲۸/۳/۱۴۰۱ در قالب مصوبه « مدیریت رشد اجاره بهای مسکن» در خصوص وضعیت اجاره مسکن تعیین تکلیف گردیده است که بشرح ذیل تقدیم می گردد:

با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۱ ،سقف رشد اجاره بهای واحدهای مسکونی و استثنائات آن بشرح ذیل برای اجرا ابلاغ می گردد.

 

سقف نرخ اجاره بهاء و تمدید خودکار قراردادهای اجاره:

ماده۱ _ کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ به استثنا موارد مندرج در ماده ۲ بصورت خودکار تا زمان تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی و حداکثر به مدت یکسال و حداکثر نرخ های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید میگردد؛

شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد

سایر شهرها ۲۰ درصد

تبصره_توافق مالک و مستاجر با نرخ کمتر از موارد فوق بلامانع است.

استثنائات تمدید قرارداد اجاره ( موارد تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۱)

قانونگذار بموجب ماده ۲ مصوبه مدیرت رشد اجاره بهای مسکن، مبادرت به موارد استثنایی تمدید خوکار یا اتوماتیک قراردادهای اجاره نموده است که بموجب آن می توان در صورت اثبات هریک از بند های ذیل، مبادرت به تخلیه ملک مسکونی نمود.بند مذکور بعنوان موارد تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۱ مشهور گردیده است که بشرح ذیل می باشد:

ماده۲ _ موارد استثنا شده از تمدیدخودکار اجاره نامه ها بشرح ذیل تعیین میگردد.

۱_درصورتی که مالک ،ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را بصورت رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت نموده و کد رهگیری دریافت نموده باشد

۲_اگر مالک   برای بازسازی یا تعمیر از مرجع ذیربط مجوز اخذ نموده باشد.

۳_درصورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی ،نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام ننموده باشد‌.

۴_عدم پذیرش افزایش مبلغ  اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر

۵_در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی نیاز داشته باشد

۶_در صورتیکه مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی رسیده باشد.

تبصره۱:ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی اطلاعات ثبت شده در سامانه گدرهگیری املاک و اسکان می باشد.

تبصره ۲ : مراجع قضایی و یا شورای حل اختلاف مکلفند خارجاز نوبت و حداکثر ظرف مدت دوماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام نماید.

بیشترین موارد تخلیه ملک مسکونی در سال ۱۴۰۱ ، مربوط به بندهای نیاز شخصی موجر، فروش ملک می باشد که موارد مذکور همگی نیازمند اثبات در مرجع قضایی است.

تخلیه ملک مسکونی براساس فروش ملک در کرونا

یکی از موارد تخلیه ملک مسکونی در کرونا به زمانی است که موجر مبادرت به فروش ملک خویش نموده است که اثبات هریک از ۲شرط جهت اثبات فروش ملک مورد نیاز است :

اول – بنحو رسمی و در دفترخانه مبادرت به فروش بنام خریدار بنماید.

دوم – بنحو عادی بنحو قرارداد فروش با کدرهیگری در املاک بهمراه ثبت در سامانه املاک و اسکان