علائم تجاری

اصول حقوقی آپارتمان‌نشینی|دفتر حقوقی موکل

نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان نشینی و تبعیت نکردن از دستورات مدیر ساختمان، نه تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده بلکه جوی پرتنش در آپارتمان ها ایجاد کرده است.
آپارتمان نشینی یکی از درگیری های زندگی امروزی در شهرهای بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده ها به یک باره از زندگی سنتی خود در خانه های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان ها روی آوردند.

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی، وکالت کلیه امور حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری تهران

سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی، با این تفکر که چاردیواری اختیاری است، باعث شده است تا ساکنان مجتمع ها، همچنان به شیوه زندگی سنتی پافشاری کنند و بسیاری از آپارتمان نشینان، توجهی به حقوق همسایه های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود نداشته باشند.
به طور خاص در کشور ما قانون تملک آپارتمان ها، مصوب اسفند ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن مصوب اردیبهشت ۱۳۴۷، که در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت و منبع اصلی ضوابط درباره این گونه واحدها به شمار می رود. بر اساس ماده ۸ این قانون، در هر ساختمانی که تعداد مالکان بیش از ۳ نفر باشد، همه موظفند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج از مجموعه انتخاب کنند. مسئولیت مدیران، فقط مربوط به اداره قسمت های مشترک ساختمان بوده و کارهای مربوط به قسمت های اختصاصی، در اختیار و انحصار مالکین آن است.
به طورکلی، پرداخت هزینه های مشترک، در قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت های مشترک محسوب می شود، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است زیرا مالکیت در قسمت های مشترک، متعلق به کلیه مالکین است.
به طور مثال، پشت بام جزو قسمت های مشترک آپارتمان ها به حساب می آید و هزینه آسفالت، برف روبی و... بر عهده همه مالکین است؛ همان گونه که همه ساکنان آپارتمان ها، حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن کولر) دارند.

 

تخلف از قوانین آپارتمان نشینی


اگر هر کدام از مالکین قسمت های اختصاصی، از انجام وظایف خویش در قبال قسمت های مشترک خودداری کند، مدیر یا مدیران مجموعه در موارد نوشته شده در مقررات، به نمایندگی از مالکان، حق شکایت و اقامه دعوی علیه واحد متخلف را دارند. از این رو بهتر است هنگام انتخاب مدیر یا هیات مدیران، صورت جلسه ای تنظیم شود و به امضای انتخاب کنندگان برسد تا در مواقع لزوم به عنوان مدرک ثابت کننده سمت مدیران نزد محاکم و ادارات، قابلیت ارایه داشته باشند.
معمولاً بیشترین دغدغه در روابط بین مدیران و ساکنان در مورد دریافت و پرداخت هزینه های جاری قسمت های مشترک (شارژ) به چشم می خورد. اگر ترتیب خاصی در مورد شارژ پیش بینی نشده باشند، بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان تعیین می شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتی اگر نسبت به پول درخواستی اعتراض هم داشته باشند، نمی توانند از پرداخت سهمشان خودداری کنند بلکه تنها راه اعتراض، تقدیم درخواست و کمک از مقامات قضایی جهت رسیدگی و اعلام پول عادلانه خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه صالح، ترتیب رسیدگی را ضروری بداند.

در صورتی که مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کنند، از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه که در قالب اوراق چاپی است، مبلغ بدهی با صورت ریز آن تنظیم و مطالبه می شود تا هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیره بتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و... به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده کننده، همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل آپارتمان ها به تقاضای مدیر یا مدیران برای دریافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد. (به نظر می رسد مدیر یا مدیران، اختیاری در مورد قطع آب سرد واحد متخلف نداشته باشند)
عملیات اجرایی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و همان طور که می دانیم صدور اجراییه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمی به عمل می آید اما این از موارد نادری است که در قبال سند عادی نیز اجراییه صادر می شود.

محروم کردن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات

سوال اساسی این است كه اگر ساکنان آپارتمانی به بهانه های مختلف، از جمله مسافرت، از پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و نظافت یا برف روبی پشت بام خودداری کنند، در این صورت آیا مدیر ساختمان می تواند واحد متخلف را از دریافت هرگونه امکانات محروم کند؟
گاهی ملاحظه می شود به دلیل تفکیک نشدن خدمات شهری در ساختمان ها از قبیل گاز و برق و... یا نبودن فلکه جداگانه آب گرم برای واحدهای ساختمان یا مشکلاتی از این قبیل، مدیران قادر به قطع آنها در مورد آپارتمان متخلف نیستند.
در این صورت چاره ای جز مراجعه به دستگاه قضایی وجود ندارد بنابراین در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و شوراهای حل اختلاف موظفند این گونه شکایات را (که معمولاً در اوراق چاپی دادخواست تنظیم می شود) خارج از نوبت رسیدگی کنند و می توانند مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. به عنوان مثال، اگر میزان بدهی واحد متخلف ۲ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف می تواند علاوه بر آن، وی را به پرداخت ۲ میلیون تومان دیگر نیز محکوم کند که روی هم، ۴ میلیون تومان می شود.
گاهی دیده می شود مدیران ساختمان ها، پول های غیرواقعی و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساکنان آپارتمان ها دریافت می کنند. در این صورت تکلیف چیست؟
اگر مالکان هر کدام از واحدها در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند، می توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی به موضوع را داشته باشند. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، فرد معترض می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه و تعیین عادلانه سهم شارژ ملک خویش را تقاضا کند.
نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی است که گاهی مشکلاتی برای ساکنان آپارتمان ها فراهم می کند. نگهداری از هرگونه از حیوانات مانند طوطی و سگ در داخل آپارتمان باعث ایجاد آلودگی بهداشتی یا صوتی یا ترس برای همسایه ها می شود. خصوصاً در مورد نگهداری سگ، هر یک از مدیران یا ساکنان با طرح شکایت کیفری می توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت امنیت و آرامش همسایگان کنند تا حیوانات مزاحم را از ساختمان خارج کنند.


لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید