علائم تجاری

تازه‌های حقوقی قانون پیش‌فروش آپارتمان|دفتر حقوقی موکل

امروزه در کلانشهرها به دلیل ازدیاد جمعیت و افزایش نیاز به ساختمان از یک سو، و نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن از سوی دیگر، رویکردی در میان برخی از اقشار جامعه ایجاد شده است که از طریق پیش خرید آپارتمان، به یکی از دغدغه های مهم هر خانواری پاسخ داده شود.

 

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری در سراسر ایران

 به علاوه ضرورت داشتن مسکن با مالکیت شخصی از آنجا ناشی می شود که گرانی اجاره مسکن و عدم ثبات قیمت ها هر کسی را وا داشته است که با تهیه مسکن شخصی هرچند کوچک از پرداخت اجاره بهایی که هر ساله افزایش می یابد، رها شود.
به همین دلیل تقاضا برای مسکن ارزان رو به رشد بوده و ساخت مسکن ارزان، به شیوه ای برای کسب درآمدزایی برخی تبدیل شده است.
از طرفی قیمت نسبتاً مناسب آپارتمان هایی که پیش فروش می شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جاذبه ای برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان ها ایجاد کرده است.
به دنبال گسترش روزافزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش فروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از تضییع حقوق پیش خریداران و در راستای کاهش وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری و به منظور وضع مقررات پیشگیرانه، قانونی به تصویب رسیده است تا موجبات اطمینان خاطر مردم را فراهم کند.

 

تفاوت فروش و پیش فروش آپارتمان

به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، در چند دهه گذشته خرید و فروش آپارتمان یكی از شایع ترین اقسام معاملات بوده، و همین پدیده سبب شده كه قانونگذار در سال ۱۳۴۳ به وضع قانون تملك آپارتمان ها مبادرت ورزد. این قانون که در واقع همزمان با تولد آپارتمان نشینی تدوین یافت، بیشتر ناظر به مواردی است که در هنگام خرید و فروش، مورد معامله ساخته شده تحویل مشتری می شود.

اما معاملات پیش خرید آپارتمان ها مربوط به بناهایی است كه هنوز ساخته نشده و قرار است در آینده ساخته شود و لذا احکام مربوط به قراردادهای راجع به آن از ویژگی های خاصی برخوردار است. در این فرض فروشنده متعهد به ساخت و ساز است و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می پردازد.
البته به موجب مباحث پیش رو، نقشه و ماكت ساختمان در قرارداد معین است و فروشنده هم متعهد می شود بر اساس آن، واحد مربوطه را ظرف مدتی معین ساخته و تحویل دهد.
لازم به ذكر است گاهی فروشنده یا فروشندگان آپارتمان های ساخته نشده، در ابتدا مالک قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالک زمین نبوده بلكه زمین را از مالک آن خریداری کرده و خود به عنوان سازنده، به ساخت آپارتمان در زمین مزبور اقدام می کنند.

فرض دیگر این است که در قالب قرارداد مشارکت مدنی، صاحب ملک یا سازنده (که در اینجا پیمانکار نامیده می شود) بنا به توافق، سهم خود را در قالب پیش فروش به متقاضیان مسکن واگذار می کند.
بنابراین مهمترین مسأله ای كه در باب فروش آنها مطرح می شود، توصیف حقوقی این نوع قراردادها است. در اینجا این پرسش مطرح می شود که با توجه به اینكه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمانی موجود نیست یا ساخته نشده است، قرارداد مزبور چه ماهیتی دارد؟ در پاسخ اجمالاً باید گفت که متعلق هر قراردادی، حق عینی یا دینی است؛ و از آنجایی که این نوع قراردادها، خرید و فروش واحدهای ساخته شده نیست بلکه تعهد به احداث و واگذاری در آینده است بنابراین یک حق دینی برای ذی نفع به وجود می آورد.

 

امتیازات اجمالی قانون پیش فروش آپارتمان

رابطه ای که بین پیش خریدار و پیش فروشنده برقرار می شود، معمولاً با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش فروش است، که در تحلیل ماهیت این قرارداد و بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی می توان آن را تحت عنوان «قراردادهای خصوصی مطرح کرد. زیرا در ماده سه این قانون آمده است قرارداد پیش فروش موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن شده و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، تثبیت می شود.
همچنین به لحاظ تحقق هر چه بهتر این هدف، شهرداری ها را مکلف کرده است هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کنند.

از این حیث مقررات مربوط به قواعد عمومی معاملات از جمله تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری، نوعی حق برای خریدار ایجاد می کند که طبق آن در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند.
از جمله امتیازات دیگر این قانون این است که اولاً باید حدود ۱۰ درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی فروش آپارتمان منتشر شود. ثانیاً سابق بر این، پیش فروشندگان معمولا برای تعهدات مالی طرف مقابل ضمانت اجراهای سنگینی (مانند انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط) قرار می دادند اما طبق این قانون مقرر شده است پیش فروشندگان باید رأس موعد به تعهدات خود عمل کنند و اگر به تعهدات خود عمل نکنند باید از عهده خسارات وارده برآیند.

 

به علاوه، تاکنون مهندسین ناظر برای نظارت ابتدا، مرحله میانی و انتهای پروژه اقدام می کردند اما در حال حاضر به موجب همین قانون خریدار در هنگام پرداخت هر قسط می تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کند و نیز باید امضای مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود تا به استناد همین سند بهای پروژه پرداخت شود. بر همین مبنا مهندس ناظر باید ماهی یک بار از ساختمان بازدید به عمل آورد تا از بروز مشکلات بعدی در زمینه عدم ایمنی ساختمان جلوگیری شود.
البته لازم به ذکر است که با هدف ایجاد تعادل و نیز حمایت از انبوه سازان، قانونگذار مقرر می دارد: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده می تواند مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. در این موارد دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکته دیگر این است که پیش از این، اگر ملکی خریداری می شد و فروشنده برای واگذاری آن اقدام نمی کرد، خریدار از طریق دادخواهی و پس از اخذ رأی قطعی، با امضای نماینده دادگاه می توانست آپارتمان را مالک شود اما در حال حاضر به موجب این قانون نیازی به حضور نماینده دادگاه نیست و اگر ۹۰ درصد پروژه پیشرفت کرده باشد، خریدار می تواند با پذیرش انجام ۱۰ درصد باقی کار با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به نام خود منتقل کند.
همچنین به منظور سهولت تملک طبق آیین نامه این قانون، هزینه تفکیک تنها برای واحد خریداری شده پرداخت می شود و خریدار ملزم نیست كه هزینه تفكیك كل ساختمان را بپردازد.
در پایان باید گوشزد کرد که برای اجرای هر چه بهتر این قانون، ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی، و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن، مقرر شده است رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها، توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند.

 

 جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.

منبع

 

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید