علائم تجاری

معضل اعتبار معاملات سند عادی|دفتر حقوقی موکل

چکیده

 

اسناد عادیِ حوزه ملک و زمین به عنوان یکی از معضلات حقوقی کشور، از دیرباز مورد دغدغه آگاهان امر بوده است. علی رغم قدمت ثبت رسمی اسناد در کشورمان، متأسفانه هنوز مالکیت املاک و اراضی بسیاری تنها مستند به اسناد عادی است که این مسئله منجر به معضلات فراوانی شده است. برای مثال رئیس سازمان ثبت علت ۵۰ درصد پرونده های حقوقی را معاملات عادی می داند. یا در مورد پدیده زمین خواری کارشناسان معتقدند که اکثر شگردهای زمین خواری به نحوی بر پایه سوءاستفاده از اسنادِ عادیِ اموالِ غیرمنقول صورت می گیرد.‏

 

 

 

دفتر حقوقی موکل، ارائه دهنده خدمات حقوقی توسط وکلای پایه یک دادگستری در سراسر ایران

اسناد رسمی طبق تعریف قانون گذار اسنادی است که مطابق قانون و توسط مجری قانون و در حیطه اختیارات او تدوین می گردد و بنابراین هرگونه سندی که این شرایط را نداشته باشد یک سند عادی خواهد بود، مانند قولنامه ها، بیع نامه ها و وصیت نامه های غیررسمی. مطالعات نشان داده است که رواج این اسناد به صورت وسیع در سطح کشور چهار مشکل جدی زیر را ایجاد کرده است:‏

 

۱٫ زمین خواری

 

۲٫ تزلزل حقوق مالکیت

 

۳٫ افزایش پرونده های قوه قضائیه

 

۴٫ سلب امکان سیاست گذاری کارا از‏ حکومت‏

 

I. تشکیل نشدن بانک اطلاعاتی از ملک‏ و زمین (کاداستر)‏

 

II. ناکارآمد شدن خاصیت گلوگاهی سند‏ رسمی

 

III. ناکارآمد شدن سیاست گذاری تبعیضی‏ و تحدیدی در قبال اسناد عادی

 

این گزارش سعی کرده است تا ابعاد مسئله را به گونه ای واضح تر تشریح کرده و معضلات مختلف اعتبار اسناد عادی را با ذکر مثال های متنوع برشمارد.

 

مقدمه

 

امروزه در سراسر دنیا موضوع «مالکیت و روش های اثبات آن، یکی ازمهم ترین شاخص های ارزیابی محیط کسب وکار شناخته می شود. فارغ از آثار مثبت دقیق بودن نظام ثبت مالکیت در کاهش دعاوی حقوقی و قضایی، افزایش امنیت روانی جامعه و حفظ بیت المال، همواره آثار مثبت اقتصادی آن به خصوص در تأمین مالی، کاهش ریسک ِسرمایه گذاری و بهبود عملکرد بازار مورد توجه اقتصاددانان بوده است.‏

 

 

از مهم ترین اقداماتی که سیاستگذاران در کشورهای جهان برای محترم شمرده شدن حقوق مالکیت توصیه می کنند، بهبود «نظام ثبتی آن کشور است. در کشور ما ایران ثبت مالکیت به خصوص ثبت اموال غیرمنقول (اراضی و املاک) از سابقه دیرینه ای برخوردار بوده است. باوجوداین به دلیل عدم الزام مردم به ثبت رسمی دارایی هایشان و همچنین اعتبار و رواج اسناد عادی، مالکیت درصد قابل توجهی از این اراضی و املاک تنها مستند به «اسناد عادی است.‏

 

 

بنا برماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.بنا بر ماده ۱۲۸۹ همین قانون هر سندی غیر از اسناد مذکور به عنوان سند عادی در نظام حقوقی کشور شناخته خواهد شد. به عبارت دیگر، سند عادی عبارت است از سندی که از جانب اشخاص غیررسمی بدون دخالت مأمورین رسمی تنظیم شده و یا تابع تشریفات قانونی نباشد مانند دفاتر و اسناد تجارتی، بیع نامه، قولنامه، چک، سفته و….‏

 

 

بعضی از این اسناد عادی مانند بیع نامه ها و قول نامه ها از نقش اصلی خود خارج شده و رقیبی برای سند رسمی گشته اند. این شرایط سبب تزلزل مالکیت بر دارایی های غیرمنقول در کشور شده است. چنین دارایی هایی همواره در معرض تهدید از سوی کلاهبرداران است؛ زیرا با جعل یک سند عادی به راحتی می توان اعتبار سند عادی قبلی (و یا حتی سند رسمی) را زیر سؤال برد. امری که امکان آن برای معاملات با اسناد رسمی غیرمحتمل است. به خصوص با رواج سامانه های جدید ثبتی مثل سامانه ثبت آنی و سامانه اثرانگشت الکترونیکی که ضریب امنیت سند رسمی را دوچندان کرده است.‏

 

 

لازم به ذکر است که بر اساس اظهارنظرهای رسمی مقامات قضایی ۵۰ درصد پرونده های حقوقی قوه قضائیه ریشه در معاملات عادی دارد . همچنین بر اساس آمارهای غیررسمی موجود حدود ۶۰ درصد دعاوی دادگستری مربوط به حوزه ملک و زمین است که از این ۶۰ درصد حدود ۹۰ درصد دعاوی ریشه در مسئله سند عادی دارند.لذا مدیریت اسناد عادی در نظامات حقوقی و اقتصادی کشور می تواند بیش از ۵۰ درصد پرونده های حقوقی قوه قضائیه را حذف کرده و کارآمدی نظام قضایی کشور را اثبات نماید.‏

 

در این گزارش ابتدا با بیان چند پرونده عینی آسیب های مختلف سند عادی برشمرده شده، سپس درخت آسیب شناسی بر مبنای روابط علّی ارائه می شود.‏

 

 

آسیب شناسی سند عادی

 

در این بخش آسیب های کلان ایجادشده توسط سند عادی، در قالب مثال ها و نمونه های میدانی تبیین و تحلیل خواهد شد. هر یک از مثال ها، نماینده تعداد زیادی از پرونده های مطالعه شده توسط تیم تحقیق است که برای اختصار در بیان، از ذکر همه آن ها خودداری شده است.‏

 

لازم به ذکر است که برای تهیه این مثال ها، صدها پرونده حقوقی و قضایی بررسی شده است، بیش از ۲۰۰ جلسه مصاحبه با کارشناسان و مسئولان برای تعمیق نظام آسیب شناسی و مجموعه راهبردها برگزار شده است و صدها نفر- ساعت بحث و تبادل نظر گروهی شکل گرفته است.‏

 

 

الف) سند عادی بستر قانونی توسعه انواع زمین خواری ها در کشور‏

 

در این گزارش زمین خواری به سه اقدام اطلاق می شود:‏

 

۱٫ تصرف غیرمجاز زمین غیر

 

۲٫ تغییر کاربری غیرمجاز زمین خود یا‏ غیر

 

۳٫ تفکیک غیرمجاز زمین خود یا غیر

 

زمین خوار می داند که اگر زمین متعلق به منابع طبیعی را تصرف کند یا به صورت غیرقانونی تغییر کاربری دهد و یا تفکیک غیرمجاز نماید بر روی آن ملک بسازد، می تواند با سند عادی آن را به مردم بفروشد. چراکه مردم به واسطه اعتباربخشی حکومت در محاکم و ادارات به سند عادی، این اسناد را معتبر می دانند و حاضرند بابت خرید ملکی که در قالب عادی معامله می شود پول پرداخت کنند.‏

 

 

اسناد عادی علاوه بر ایجاد انگیزه در زمین خوار برای زمین خواری، امکان کشف جرم وی را در فرایند زمین خواری از بین میبرد. در این دست پرونده ها شگرد زمین خواران برای از بین بردن امکان کشف جرمشان این است که اسناد عادی اولیه را به شکل صوری میان خریداران و فروشندگانی می نویسند که یا مجهول المکان هستند، یا فوت کرده اند یا به دلیل نیاز شدید مالی و نداشتن اطلاعات زیاد، در ازای گرفتن مبلغی ناچیز حاضر به امضای سند عادی مذکور شده اند. بدین شکل ریسک کشف جرم زمین خواران و بازدارندگی مجازات های پیش بینی شده در قانون، در بستر سند عادی برایشان به حداقل می رسد.‏

 

 

لذا اسناد عادی بستری را فراهم می کنند که با افزایش احتمال تحقق آورده در سمت آورده های نامعادله جرم بکر انگیزه زمین خوار برای زمین خواری افزایش یابد و با کاهش احتمال کشف جرم و تحقق مجازات در سمت مجازات های این نامعادله، ترس وی از مجازات شدن کاهش پیدا کند و درمجموع این دو اتفاق، مجرم مرتکب جرم شود.‏

 

 

مثال) در یکی از روستاهای حومه اراک ۱۴ هکتار از زمین های حاشیه روستا، توسط اهالی، تصرف شد و تغییر کاربری پیدا کرد و در نهایت با دیوارکشی و تفکیک آن به قطعات کوچک تر، به صورت قولنامه ای (عادی) به افرادی دیگر واگذار گشت. پس از اطلاع نیروی انتظامی از تخلف صورت گرفته، با اعلام این مسئله به سازمان منابع طبیعی به عنوان نهاد متولی، این نهاد به طرح شکایت از جانب دولت اقدام کرد. طی بررسی ها مشخص گردید که این زمین ها پس از تفکیک و واگذاری توسط اسناد قولنامه ای به دیگران منتقل شده است که حال هر یک از قطعات این زمین ها به اصطلاح چندین دست گشته اند و امکان یافتن و یا دسترسی و اقدام علیه فرد متخلف ابتدایی عملاً غیرممکن است، چراکه در اسناد عادی معمولاً سیر نقل و انتقالات ذکر نمی شود. حتی اگر دادگاه به زمین خوار اصلی دست یابد، وی با تنظیم یک سند عادی صوری مدعی می شود که مثلاً یکی از اقوام دورش که فوت کرده این ملک را به وی فروخته است.‏

 

 

به این ترتیب دادگاه کیفری مذکور به دلیل عدم احراز سوءنیت متصرفین فعلی و نیافتن زمین خوار اصلی، حکم منع تعقیب آنان را صادر کرده و پرونده مختومه می شود.

 

مثال) در روستایی از توابع استان مرکزی، هیئت امنای ۱۵ نفری هیئت مذهبی و حسینیه روستا که خود رانماینده اهالی روستا معرفی می کردند با تصرف اراضی ملی حاشیه روستا به مساحت ۲۲ هکتار به ارزش تقریبی ۶۰۰ میلیون تومان اقدام به واگذاری خودسرانه اراضی روستا به صورت قول نامه ای به افراد مختلف و ساخت وساز در آن کرده که با طرح دعوا در دادگاه علیه اعضای شورا توسط منابع طبیعی، پرونده این اراضی در زمان بررسی پرونده(تا نیمه سال ۹۳) در حال پیگیری بود. طبق اساسنامه این هیئت امنا وجوه دریافتی با تائید هیئت امنا قرار بود صرف امور مسجد و حسینیه روستا شود.

 

 

مثال) فردی ۱۵ هکتار زمین کشاورزی مستند به سند عادی مشاعی را در استان البرز، به قطعات ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ متری تقسیم کرده و نصف مساحت این قطعات جدید را تحت عنوان خانه باغ ساخت و ساز کرد. علاوه بر آن برای هر یک از این قطعات اشتراک آب، برق و گاز گرفته و به صورت هیئت امنایی نیز سند قول نامه ای (یعنی اسناد عادی جدید و صوری) برای این املاک صادر کرد.

 

 

ب) تولید فزاینده ی پرونده های قضایی در بستر آسیب های اسناد عادی

 

همان طور که در مقدمه نیز مورد تأکید قرار گرفت؛ بر اساس اظهارنظرهای رسمی مقامات قضایی۵۰ درصد پرونده های حقوقی قوه قضائیه ریشه در معاملات عادی دارد .هم چنین بر اساس آمارهای غیررسمی موجود حدود۶۰ درصد دعاوی حقوقی قوه قضائیه مربوط به حوزه ملک و زمین است که از این۶۰ درصد حدود۹۰ درصد دعاوی ریشه در مسئله سند عادی دارند.لذا مدیریت اسناد عادی در نظامات حقوقی و اقتصادی کشور می تواند قریب به۵۰ درصد پرونده های حقوقی قوه قضائیه را حذف کرده و کارآمدی نظام قضائی کشور را اثبات کند.می توان گفت که اسناد عادی به دلیل عدم ثبت متمرکز سلسله ایادی (نقل و انتقالات) و اقدامات (تفکیک و تغییر کاربری) و همچنین شروط ضمن عقد و ایقاع در معاملات قبلی که صاحبان حق فعلی از آن بی خبرند و سایر دلایلی که در عناوین دیگر ذکر شد، حجم زیادی از پرونده های حقوقی و کیفری را به وجود می آورند. معامله در بستر سند عادی به دلیل مذکور، یک معامله ی پر ریسک است و عموم مردم متضرر ریسک مذکور هستند.

در حال حاضر مسئولان امر و برخی کارشناسان راه حل عمومی این قبیل مسائل را صرفاً «افزایش سطح آگاهی های حقوقی می دانند؛ اما باید گفت اگر چه افزایش اطلاعات حقوقی مردم امری مطلوب است، اما حاکمیت موظف است بستری امن و مطمئن برای انواع معاملات و مبادلات حقوقی و اقتصادی مردم فراهم نماید تا مردم خواسته یا ناخواسته دچار آسیب های مذکور نشوند.

 

 

مثال) قطعه زمینی در شهر تهران بدون داشتن سند رسمی و تنها به وسیله سند عادی توسط شخص «الف به شخص «ب فروخته می شود. در قول نامه قید می شود که شخص «ب باید بر روی این زمین یا بیمارستان بسازد یا حسینیه و در غیر این صورت معامله منفسخ است. شخص «ب در این زمین خانه ای می سازد و معامله منفسخ می شود و مالکیت به شخص«الف بر می گردد،با این حال شخص «ب مجموع زمین و ساختمان را به شخص «ج واگذار می کند. شخص «ب هنگام معامله این ملک بیان می دارد که فروشنده اولیه (شخص «الف ) حق انفساخ داشته ولی چند سال است که از ایران مهاجرت کرده و از این حق خود استفاده نکرده است. در ادامه ماجرا شخص «ج ملک را نوسازی و واحدهای مختلف را به اشخاص مختلف می فروشد ولی در مورد شرط انفساخ قرارداد معامله ی اول، صحبتی نمی کند. شخص «الف بعد از ده سال از خارج از کشور بازمی گردد و تخلیه ید را خواستار می شود و به دلیل تصرف عدوانیِ ملک، از خریداران آخر (در اینجا۱۰نفر) شکایت می کند.

البته به دلیل عدم تشخیص سوءنیت دادگاه حکم به مختومه شدن پرونده کر د و با یک دادخواست جدید حقوقی این موضوع پیگیری شد. دادگاه حقوقی نیز پس از احراز مالکیت آقای «الف ، بنا بر قاعده ضمان ید حکم به انتقال ملک به شخص «الف که حق انفساخ داشته می دهد و در این حالت طبق همان قاعده ضمان ید، هر یدی باید به ید سابق برای جبران خسارت رجوع کند که همین امر باعث تشکیل چندین پرونده می شود؛ یعنی هر خریداری باید از فروشنده خود که خریدار قبلی محسوب می شود شکایت کند.

 

 

در مثال فوق دیدیم مالکان این ملک به دلیل ثبت نشدن اطلاعات قراردادها، از شروط عقود و ایقاعات قبلی متضرر شده اند. علاوه بر آن اسناد عادی از فرمت های استانداردی تبعیت نمی کنند. پرونده های بسیاری در محاکم وجود دارد که علت شکل گیری آن وجود الفاظ دارای ابهام، تفسیرپذیر، غیرحقوقی و گاهی اوقات غیرشرعی در اسناد عادی است.

 

 

نکته ی دیگر توجه به اثرات ثانویه حکم است. در یک دادخواست قاضی قانوناً موظف است صرفاً به موضوع مورد شکایت که مابین شاکی و متشاکی است رسیدگی می کند و به اثرات ثانوی حکمش چه بر طرفین پرونده و چه بر اشخاص ثالث توجهی نکند. در یک سازوکار مطلوب قضایی، حل وفصل یک دعوا خود نباید مولد دعاوی دیگری باشد. ایجاد سازوکارهای حقوقی برای به حداقل رساندن این اثرات ثانویه تا کنون مورد غفلت دستگاه قضا بوده است. قاعده ی ضمان ید که در این مثال سبب افزایش تصاعدی پرونده ها شد،یکی از علل این اثرات ثانویه است.لازم به ذکر است اگر اسناد عادی با وضع موجود دیگر رواج نداشته باشد، به دلیل اطلاع از سوابق مالکیت ها و اقدامات، اثر قواعدی مانند قاعده ضمان ید در افزایش تعداد پرونده ها سالبه به انتفاع موضوع می شود.

 

 

ج) تزلزل حقوق مالکیت

 

 

همان گونه که در مقدمه گزارش اشاره شد، وضعیت صیانت از حقوق مالکیت در کشور ما چندان مطلوب نیست. رتبه ایران در «شاخص بین المللی حقوق مالکیت در سال ۲۰۱۶ میان ۱۲۸ کشور جهان، ۱۰۱ و در بین ۱۸ کشور منطقه، ۱۴برآورد شده است. این در حالی است که ۵ کشور اول منطقه همگی رتبه ای بین ۱ تا ۴۰ دارند. به طور خاص رتبه ایران در زیر شاخص حفظ حقوق مالکیت فیزیکی در میان ۱۲۸ کشور ۹۴ و در میان ۱۸ کشور منطقه ۱۷ است. این در حالی است که رتبه کشور قطر و امارات در این زیرشاخص در دنیا به ترتیب اول و چهارم است که حکایت از وضعیت نامناسب این شاخص و به تبع افزایش شدید نااطمینانی در محیط کسب وکار ایران دارد.

 

 

در ادبیات حقوق مالکیت، «حفظ حقوق شخص ثالث از اهمیت ویژه ای برخوردار است. اگر فرض کنیم مالک ملکی (شخص اول) ملکش را به صورت عادی به خریداری (شخص دوم) بفروشد، شخص ثالث کسی است که همین ملک را به صورت رسمی از شخص اول بخرد. منظور از شخص ثالث در اینجا زمانی که یک شخص به حکومت و سند مالکیت رسمی صادرشده توسط آن اعتماد کرد، حکومت موظف است از هیچ حمایتی برای حفظ حقوق این شخص دریغ نکند. یکی از مهم ترین حمایت ها از حقوق شخص ثالث که در کشورهایی با چارچوب حقوقی مشابه حقوق ایران (مانند فرانسه) اجرا می شود، عدم اعتباربخشی به معاملات و اسناد عادی نسبت به شخص ثالث است. در سرفصل «انتقال مالکیت در گام دوم راهکارهای پیشنهادی در رابطه با این موضوع تفصیلاً بحث شده است.

 

 

مثال) سازنده کلاهبردار ساختمانی که قرار بود ۱۲ واحد مسکونی بسازد، هر واحد را به سه نفر پیش فروش عادی کرد. این سازنده، ملک خود و همسایه اش را طی قراردادی رسمی تجمیع کرد ولی هنگام ساخت، هر واحد آپارتمان را با عقد قرارداد بیعنامه پیش فروش که سندی عادی محسوب می شود به سه نفر واگذار کرد. نکته ای که در این دست پرونده ها مشترک است، این است که در بستر سند عادی هیچ سازوکاری برای قفل کردن امکان فروش یک واحد مسکونی صرفاً به یک نفر در کشور وجود ندارد. یکی از اهداف طرح کد رهگیری املاک که در چند سال گذشته اجراشده و توسط دیوان عدالت اداری ابطال شد، جلوگیری از همین مشکل در معاملات پیش فروش بود که آن طرح هم به دلیل عدم همخوانی با کدثبتی املاک و نداشتن پشتوانه قانونی، کارآمد نبوده است. لذا کلاهبرداران به راحتی در بستر اسناد عادی یک ملک را به چند نفر می فروشند و حتی برای قولنامه های تنظیم شده نیز کد رهگیری جداگانه می گیرند.

 

 

مثال) یکی از آسیب های مربوط به سند عادی، شگرد طرح دعوا صوری بین دو کلاهبردار است. در این روش، ابتدادو نفر باهم تفاهم می کنند که یک زمین فاقد سند یا زمین سندداری را که مالک آن در دسترس نیست (فوت کرده و وارث ندارد یا در کشور نیست)، شناسایی کرده و سپس با تنظیم دو بیع نامه ی عادیِ خریدِصوری (از مالکی که هم اکنون در دسترس نیست) از یکدیگر شکایت کنند. در این دعوا، یکی از طرفین این معامله با هماهنگی طرف دیگر چون مبایعه نامه ضعیف تری تنظیم کرده (مثلاً بیع به تاریخ مؤخر)، دفاع ضعیف تری از خود می کند و با صدور حکم به ضرر خود، اعتراضی به حکم دادگاه نمی کند. به این ترتیب طرف مقابل در این دعوا، پیروز می شود. شخص پیروز این دعوا حکم دادگاه را دریافت و به سازمان ثبت مراجعه می کند و تقاضای سند رسمی می کند. سازمان ثبت در این مرحله با دلیل منطقیِ«ضرورت انجام انتقال توسط مالک قبلی از انجام عملیات انتقال امتناع می کند.

در این زمان فرد پیروز در دادگاه، از مالک اولیه برای انتقال سند رسمی شکایت می کند ولی آدرس او را اشتباه می دهد. دو بار به آدرس مالک اولیه که پیروز پرونده اعلام کرده است خبر شکایت از او ابلاغ می شود ولی چون آدرس اشتباه است، او متوجه نمی شود و در دادگاه حاضر نمی گردد. دادگاه هم ناچار رأی غیابی صادر می کند و به ثبت دستور می دهد که برای شخص پیروز سند رسمی صادر کند. به استناد حکم دادگاه، مالکیت شخص پیروز به رسمیت شناخته می شود و سند رسمی برای او صادر می گردد. در این نحوه کلاه برداری،متخلفان اگر احتمال بازگشت مالک اولیه را بدهند، یکی از این سه کار را انجام می دهند: یا ملک را می فروشند، یا در رهن بانک گذاشته و تسهیلات دریافت کرده و می گریزند و یا در قالب «اسناد رهنی سند رسمی را اجاره می دهند.

 

مثال) کارآفرینی در شهر زنجان زمینی را خریداری کرده و بر روی آن کارگاهی بنا کرد. از آن جایی که زمین مذکور در پلاکی بزرگ تر واقع بوده و این پلاک با اسناد عادی تفکیک شده بود، تا زمان بررسی پرونده (سال ۱۳۹۳) هفت مالک معارض ادعای مالکیت بر تمام یا بخشی از آن زمین کرده بودند و کارآفرین مزبور با پرداخت پول ایشان را راضی کرده بود و کماکان برای این زمین مالک معارض وجود داشت. پولی که این کارآفرین به مالکان معارض می داد با هدف محافظت از تمام هزینه هایی بود که در کارگاه انجام داده بود، حال آن که می توانست این پول را صرف توسعه ی کسب وکار خویش کند. در چنین فضایی که حقوق مالکیت اشخاص بر اموالشان محل تردید است، سرمایه گذار انگیزه ی کمی برای ورود به تولید پیدا خواهد کرد.

 

د) عدم وجود زیرساختِ اعمال قدرت حاکمیت وسیاست گذاری در حوزه اموال غیرمنقول

 

اسناد عادی به دلیل عدم ثبت نزد حاکمیت، امکان جعل پذیری و تغییر مندرجات پیدا کرده است،فلذا همواره سیاست گذار را در سیاست گذاری تبعیضی، گلوگاه کردن سند رسمی و همچنین تشکیل بانک اطلاعاتی جامع از املاک و اراضی ناتوان کرده است. در ادامه تفصیلاً این سه آسیب تشریح شده است.

 

 

*از بین رفتن امکان سیاست گذاری تبعیضی؛

 

 

گاهی اوقات سیاست گذار لازم می داند حکمی را در مورد بعضی از اسناد عادی صادر و اجرا کند و بقیه را از آن معاف بدارد در عین اینکه کسی نتواند خود را به ناحق مشمول یا عدم مشمول جا بزند. این سیاست گذاری، سیاست گذاری تبعیضی است؛اما اسناد عادی چون امکان تغییر مندرجات و یا صدور سند صوری را دارد، اگر سیاست سیاست گذار منفعتی را برای بعضی دارندگان اسناد عادی به وجود آورد، مابقی می توانند با تغییر مندرجات سند عادی خود را مشمول آن سیاست کنند. هم چنین اگر سیاست سیاست گذار محدودیتی را برای بعضی دارندگان اسناد عادی موجب شود، باز با تغییر مندرجات سند عادی فرد می تواند خود را از شمولیت قانون خارج کند.

 

 

مثال بارز این قضیه «تبعیض زمانی در قانون گذاری در مورد مدیریت اسناد عادی است. همواره یکی از مشکلات سیاست گذار در مواجهه با اسناد عادی عدم امکان سیاست گذاری

 

زمان دار بود. چراکه فرصت طلبان با تغییر تاریخ مندرج در سند عادی یا جعل یک سند عادی جدید، متناسب با روح قانون در تشویق یا تحدید سند عادی، سند عادی شان را یا وارد در دایره ی شمول قانون می کردند یا از شمول قانون خارج می کردند. اصلاحیه ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ و تمامی تمدیدهای مکرر آن نمونه ای از این حالت است.

 

 

*از بین رفتن امکان گلوگاه کردن سند رسمی؛

 

 

یکی از مهم ترین کارکردهای ثبت رسمی امکان گلوگاه شدن در دست حاکمیت به منظور اعمال سیاست های مختلف است. سیاست هایی نظیر اخذ مالیات های مربوط به زمین و ملک، منوط کردن دریافت سند رسمی به گذراندن مراحل مختلف مانند دریافت پایان کار شهرداری یا انحصار وراثت. زمانی که مردم بدانند برای انتقال مالکیت و سایر حقوقشان بر روی یک مال، می توانند در کنار ثبت رسمی از ابزار موازی سند عادی استفاده کنند، هزینه-فایده کرده و معامله عادی را بر معامله رسمی ترجیح می دهند. لذا کارکرد مهم ثبت رسمی در گلوگاه شدن تضعیف شده و سیاست گذاری های وابسته به آن ناکام می ماند.

 

 

*عدم شکل گیری بانک اطلاعاتی به روز و جامع از اراضی و املاک کشور

 

 

تشکیل بانک های جامع اطلاعاتی به روز از اراضی و املاک یک کشور، از مهم ترین وظایف یک دولت برای کنترل عرضه و تقاضا در بازار ملک و زمین است. کنترل عرضه از حیث وجود مسکن و زمین کافی برای متقاضیان و عدم احتکار عرضه کنندگان است و کنترل تقاضا برای از بین بردن سوداگری در تقاضا است . متداول ترین روش برای تشکیل این بانک اطلاعاتی،برنامه ریزی و اجرای طرح کاداستر است. طرح کاداستر دو کار زیر را توأمان انجام می دهد:

احراز و تثبیت اطلاعات توصیفی مال غیرمنقول (مانند مالکیت اراضی و املاک که جنبه حقوقی مال غیرمنقول است)

احراز و تثبیت اطلاعات مکانی مال غیرمنقول (حدود جغرافیایی مال غیرمنقول)

 

 

*نکته ی مهم این است که طرح کاداستر این دو وظیفه را برای هر قطعه زمین و ملک در یک گام طی می کند که اگرچه کار درستی است ولی طبیعتاً سبب کندی در انجام کار می شود. گستردگی اراضی و املاک مستند به سند عادی،سبب تطویل طی این دو کار در یک گام می شود، چراکه فرآیند راستی آزمایی اسناد عادی حاوی اطلاعات مالکیت ها و حقوق موجود بر روی هر مال غیرمنقول، فرآیندی زمان بر است. از طرف دیگر سرعت بالای تولید و گسترش اسناد عادی که هر کدام همه یا بخشی از حقوق موجود بر روی یک زمین را انتقال می دهد، حجم اسناد عادی راستی آزمایی نشده را افزایش می دهد. این دو عامل فضا را برای ثبت رسمی کردن اراضی و املاک دشوار می کند واز این رو اسناد عادی به شکلی دیگر دست حاکمیت را برای تشکیل بانک اطلاعاتی مذکور بسته نگه می دارد.

 

 

*جمع بندی آسیب شناسی

 

 

عدم نظارت حکومت بر صدور اسناد عادی بزرگ ترین مسئله در رابطه با اسناد عادی است؛ یعنی حکومت سلسله ی ایادی (سلسله واگذاری ها) و اقدامات و مندرجات اسناد عادی را رصد نمی کند. این رصد نکردن بیشتر از آن که ناشی از نتوانستن باشد ناشی از نخواستن است. مبانی شرعی حقوق در جمهوری اسلامی ادبیات قانونی ای خلق کرده است که در آن به حکومت اجازه داده نمی شود برای عقود و ایقاعات آحاد حقیقی و حقوقی جامعه، ثبت رسمی را به عنوان شرط اعتبار تعیین کند و برای صیانت از اسناد رسمی سایر ادله را در برابر آن بی اعتبار بداند؛ لذا طبیعی است که حکومت انگیزه و اراده ی برای سامان دادن به اسناد عادی نداشته باشد.چراکه در صورت سامان یافتن، به سرنوشتی شبیه سرنوشت اسناد رسمی دچار خواهد شد.

 

 

سند عادی به صورت ذاتی نواقصی دارد که سند رسمی دارای آن نیست. از جمله:

 

۱٫امکان جعل و ایجاد سند تقلبی

 

۲٫امکان اضافه یا کم کردن مطلب یا محتوایی جدیدبه اسناد عادی موجود

 

۳٫نداشتن فرمت استاندارد

 

این نواقص ذاتی، مشکلاتی را در سطح کلان به دنبال دارد که در بالا به طور مبسوط مورد اشاره قرار گرفت.

 

جمع بندی آسیب هایی که سند عادی به وجود آورده، به شرح ذیل است:

 

۱٫زمین خواری

 

تصرف، تفکیک و تغییر کاربری غیرقانونی ملک و زمین

 

از بین بردن احتمال کشف جرم زمین خواران

 

۲٫تزلزل حقوق مالکیت

 

امکان انجام معاملات معارض

 

امکان تصرف زمین های متروک

 

افزایش ریسک سرمایه گذاری مستقیم و ناامن شدن فضای کسب وکار

 

امکان ابطال سند رسمی حکومت با سند عادی

 

اخلال در وثیقه گذاری در بانک ها و توسعه بدهی های وصول نشده

 

۳٫افزایش حجم پرونده های قوه قضائیه

 

۴٫عدم امکان سیاست گذاری کارا و اعمالِ قدرت حاکمیت

 

از بین رفتن امکان سیاست گذاری تحدیدی و تبعیضی علیه سند عادی

 

عدم امکان گلوگاه کردن سند رسمی برای اِعمال قانون

 

نبود اطلاعات و آمار جامع از وضعیت اراضی کشور

 

 جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای دفتر حقوقی موکل ارتباط برقرار نمایید.

منبع

 

لینک دین
تلگرام
اینستاگرام
الووکیل

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید