آشنایی با انواع سرقفلی و شرایط انتقال آن|دفتر حقوقی موکل

سرقفلی از جمله موضوعاتی است که از عرف وارد قوانین شده است. در حقیقت، ابتدا رسم و رسوم تجار و بازرگانان، چنین حقی را ایجاد کرده  و سپس وارد قوانین و مقررات شده است.
در تعریفی جامع، سرقفلی چنین بیان شده که ممکن است شاخصی از تجارت باشد که شرکت ها را قادر می سازد سود مازادی نسبت به بازده سرمایه گذاری به طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معنای سود اضافی است که بیشتر از سود معمولی باشد.

 

در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت برای محل کار خود ایجاد می کند، سرقفلی گفته می شود. علاوه بر آن، به حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است، برای مالک خود قایل می شود، قبل از اینکه اصولا آن محل به اجاره داده شود، نیز سرقفلی گفته می شود.
اما پرسشی که مطرح می شود، این است که چه موضوعی باعث شد در عرف و عادت بازرگانان، پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارت دیگر، فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟
در تجارت امروز کاردانی و سرمایه تاجر و نوع کاری که انجام می دهد، بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند کالای مورد نیازشان را از فرآورده های آن تهیه کنند.
در واقع، مشتریان دایم تاجر، به سرمایه، کالای تجارتی و انواع آلات افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند اما در مورد کسانی که به صاحبان مشاغلی مانند پزشکان یا وکلا مراجعه می کنند، باید گفت افراد بیشتر به اعتبار صلاحیت، حسن رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.
از این رو باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و آن را به دیگران انتقال دهد. در حقیقت، این حق نوعی مالکیت غیرمادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه تجارتخانه است و عنصر اصلی این حق نیز حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.
سرقفلی نقش یک دارایی را ایفا می کند و همانند یک دارایی شرکت، اثربخش عمل كرده و به تدریج به دست می آید و غیرقابل رویت و نامحسوس است.

  انواع سرقفلی
امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت شامل سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است و سرقفلی واقعی دیده می شود.
  سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه
این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره های قبل از سال ۱۳۷۶) دارد، حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می شود و در میان عامه مردم، سرقفلی نام گرفته است.

  سرقفلی واقعی
این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه و با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده اند، باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در این گونه سرقفلی ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد زیرا مالکان در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را به طور دقیق رعایت کند، خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

  ضرورت اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر
در مواقعی که فرد قصد دارد سرقفلی ملک خریداری شده یا حق کسب و پیشه حاصله را واگذار کند، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شود.

  اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت
در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
همچنین در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است توجه داشته باشد که آیا مدت اجاره اش منقضی شده است یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند.
سرقفلی به سه روش اختیاری؛ قهری و قضایی منتقل می شود.
انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شود که ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.
انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می شود.
انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود، در این صورت انتقال، قضایی خواهد بود.

  انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد
هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

  انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

  انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر
اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می دهند، مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غیر را دارد در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

  تکلیف مالک سرقفلی در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک
در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.  در اینجا پرسشی مطرح می شود مبنی بر اینکه زمانی که سرقفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت نبود حق انتقال به غیر، چه حکمی خواهد داشت؟  در پاسخ به این پرسش باید گفت اگرچه بنا بر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند، انتقال به غیر محسوب نمی شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه مجوز اخذ شود.

  موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی
انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند. تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری بوده و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند. نپرداختن اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، نپرداختن اجاره بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

  اجاره دادن محل سرقفلی
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

  تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوار ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و موجب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد اما پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلا یا کار شناسان رسمی دادگستری مشورت شود.

 

بیشتر درباره سرقفلی بدانید

مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون چیست؟ |دفتر حقوقی موکل
حق سرقفلی| دفتر حقوقی موکل

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه| دفتر حقوقی موکل

دانستنی های سرقفلی| دفتر حقوقی موکل

 


 

 

گوگل پلاس
تلگرام
اینستاگرام
پیام رسان سروش

ورود اعضا

برای دریافت خدمات حقوقی ثبت نام کنید